내일부터 발효하는 임대차보호법 개정안, 어떻게 바뀌나?

내일부터 발효하는 임대차보호법 개정안, 어떻게 바뀌나?

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내일(211)부터 임대차보호법 개정안 2단계가 발효된다. 이번 개정안은 집주인이 이제 이유 없이 임대 계약을 종료할 수 없는 등 임차인의 권리를 더 많이 보호할 것으로 보인다.


이번 임대차보호법 개정안이 어떤 의미가 있는지 질의·응답을 통해 알아본다.


변경된 임대차보호법에 따르면, 임대료 인상을 12개월에 한 번으로 제한한다. 또한, 임대 기간이 정해지지 않은 임대 계약(periodic tenancies)을 종료하려면 새로운 통지 기간을 지켜야 하며, 임대 기간이 정해진 임대 계약(fixed term tenancies)의 경우 기간이 지나면 자동으로 periodic tenancies 계약으로 변환된다.


따라서 periodic tenancies 계약을 한 세입자는 28일 전에 집주인에게 계약 종료를 통지해야 하며, 집주인은 63일이나 90일의 통지기간을 필요로 하는 특정한 이유로만 계약을 종료할 수 있다.


뉴질랜드 부동산투자연합의 샤론 컬윅 최고 경영자는 이번 개정안의 목적은 세입자들에게 더 많은 보호 조치를 제공하기 위한 것이라고 말했다.


하지만 집주인들은 반사회적인 세입자를 만나면 시간과 돈이 들기 때문에 위험을 줄이려 할 것이다. 결과적으로 일부 세입자들은 살 곳을 찾는 것이 더 어려워질 수 있다.


그는 "우려되는 점은 집주인들은 더는 90일 전에 이유 없이 세입자들을 퇴거시킬 수 없다는 것이다. 문제가 있는 세입자를 퇴거시키려면, 집주인은 90일 동안 세 건의 반사회적인 사건의 증거를 제시해야 한다고 말했다.


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▲ 임대료 인상

1. 임대료는 얼마나 자주 올릴 수 있나?

8 12일부터 임대료 인상이 12개월에 한 번으로 제한된다.


레이화이트의 잭 스넬링 부동산 관리팀장은 개정법에 따라 집주인은 임대료 인상 사실을 최소 60일 전에 통보해야 하기에, 세입자는 임대료 인상이 시세와 맞지 않거나 부당하다고 느끼면 집주인과 충분한 시간을 가질 수 있다"고 말했다.


시세는 임대차 서비스(Tenancy Services), 트레이드미 부동산, realestate.co.nz을 통해 온라인으로 확인할 수 있다.


임대료 인상 규모가 시세와 맞지 않거나 부당하다고 느끼는 세입자들은 임대차 재판소로 가기 전에 집주인과 이야기를 나눠야 한다.

2. 집주인이 장기 세입자에게 싼 임대료를 받고 있었는데, 시세에 맞춰 대폭 인상할 수 있나?

임대료 인상 상한선이 없기에 집주인들은 시세 맞춰 임대료를 올릴 수 있는 선택권이 있다. 이런 상황에서, 집주인은 시세에 맞는 임대료를 받아 더 많은 소득을 얻을 수 있는 좋은 세입자를 구하는 것은 문제가 되지 않는다.


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▲ 임대 계약 종료

1. 임대 계약 종료 통지 기간은?

이제 세입자가 임대 기간이 정해지지 않은 임대 계약(periodic tenancies)을 종료하려면 집주인에게 28(기존 21) 전에 통지해야 한다.


2. 집주인들은 어떻게 하면 임대 계약을 종료할 수 있나?
집주인은 더는 90일 전에 이유 없이 세입자들을 퇴거시킬 수 없다. 단 임대료가 21일 이상 미납되거나 반사회적 행동이 반복되는 경우에 임대 계약 종료를 신청할 수 있다.

만약 집주인이나 가족이 입주하기를 원한다면, 그들은 63일 전에 세입자들에게 통지를 해야 한다. 임대 계약에 명시된 경우 집주인의 직원도 입주할 경우 가능하다.


이들은 계약 해지일로부터 90일 이내에 입주해야 하며 최소 90일 동안 거주해야 한다.


만약 집주인이 빈집으로 판매하려거나, 대대적인 보수공사, 철거를 계획하고 있다면 세입자에게 90일 전에 통지해야 한다. 매각할 부동산은 세입자가 떠난 지 90일 이내에 시장에 내놓아야 한다.

3.
세입자가 집세를 내지 않으면?
이번 개정안에 따르면, 5일 이상 연체한 경우가 3번 이상 발생한 경우, 집주인은 3번의 납부 독촉 통지 후 28일 이내에 임대 계약 종료를 신청할 수 있다.


주택도시개발부가 제공한 임대차보호법 질의·응답에 따르면 집주인은 세입자에게 납부 독촉을 서면으로 세 번 통지해야 한다.


세입자에게 보낸 세 번의 통지 내용에는 각각 임대료 연체일, 연체금액, 90일 이내에 몇 번 통지했는지, 임대차 재판소에 이의를 제기하겠다는 내용이 포함돼야 한다.


집주인이 임차인에게 90일 동안 별도의 연체 안내 고지서를 3회 발급한 경우, 마지막 고지서가 발급된 날로부터 28일 이내에 임대 계약 종료를 임대차 재판소에 신청할 수 있다." 


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4. 세입자가 반사회적 행동을 하면?
세입자는 임대한 집에서 조용히 즐길 권리가 있는 동시에 그들 또한 이웃과 다른 세입자들의 평화, 편안함, 사생활을 존중해야 한다.


집주인이 세입자의 소음에 대해 많은 불만을 접수하면 세입자와 먼저 대화로 해결해야 한다.


만약 세입자가 임대료를 체납하거나 반사회적 행동을 하면 집주인은 90일 이내에 3번의 체납 안내 고지와 반사회적 행동 사례 3건의 기록을 제공해야 한다.


5. Fixed term tenancies 계약 기간이 끝나면 어떻게 되나?
fixed term tenancies 계약은 집주인과 세입자가 정해진 기간(: 1) 동안 부동산을 임대하기로 합의하는 것을 말한다.


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11일부터는 fixed term tenancies 계약 기간이 넘으면 집주인이 63일 또는 90일 이전에 계약 종료할 수 있는 사유를 들어 통지하지 않는 한 임대 기간이 정해지지 않은 임대 계약(periodic tenancies)으로 전환된다.


계약을 연장하거나 새로운 계약 또는 계약 종료를 원하는 세입자는 임대 계약이 종료하기 28일 전에 통지해야 한다.


6.
세입자가 경미한 변경을 요청할 수 있나? 누가 그 비용을 지불하나?
개정안에 따라, 세입자들은 집주인에게 임대 부동산에 대한 사소한 변경을 요구할 수 있다. 그 예로는 선반, TV 안테나, 작은 정원, 커튼 등이 있다.

세입자는 서면으로 요청해야 하며, 집주인은 21일 이내에 회신해야 한다. 설치와 철거(필요한 경우)를 포함한 비용은 세입자가 부담한다.


세입자는 무엇을 변경할지, 누가 작업할지, 임대 계약이 끝나면 어떻게 다시 원상태로 복구시킬지를 고려해야 한다.


광통신 인터넷을 설치할 경우 세입자는 집주인에게 설치를 요청할 수 있으며 집주인의 비용이 들지 않으면 집주인은 그 요청에 동의해야 한다.


더 자세한 임대차보호법 개정안 내용을 보려면 관련 사이트(클릭)를 참조하면 된다.   


뉴질랜드타임즈


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