건폐율과 용적률(2)

건폐율과 용적률(2)

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머털도사의 건축 단상(51) 


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1. 건폐율과 용적률

일반적인 건축의 면적은 전체 토지 면적에 따라 40% 용적률을 산정하여 제한된 범위에서 건축이 가능하지만, 최근에는 시청의 규정이 완화되어 case by case에 따라 타운 플래너와 협의하여 최대한 가용 면적 활용이 증가하는 추세이다. 현재 오클랜드에서는 부족한 주택용지 때문에 용적률 범위를 아주 flexible하게 접근하고 있다. 


건폐율이란 대지 면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것이다. 아울러 화재나 기타 재해 발생 시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는 데 목적이 있다.

   

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예를 들면 100㎡ 대지에 70㎡짜리 건물을 지었다고 가정한다면, 이 경우 건폐율은 70%가 되는 것이다. 용적률이란 대지 면적에 대한 건축물의 연면적(지하층 제외) 비율을 의미한다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층 바닥면적의 합계를 말한다.


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 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 된다. 가령 바닥면적이 70㎡인 건물을 지하 1층, 지상 3층으로 지었다면 건물의 연면적은 280㎡가 된다. (70 X 4 = 280㎡)


그런데 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적은 포함되지 않는다. 위의 사례는 용적률 산정 시 연면적은 210㎡가 된다. 


즉, 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함된다. 또한, 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외된다.


예를 들어, 바닥면적이 70㎡인 건물을 지하 1층, 지상 3층으로 지었을 경우, 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용한다고 가정할 경우, 전체 면적은 280㎡이다. (70 X 4 =280㎡) 


따라서 이 건물의 용적률은 140㎡이 된다. (지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외된다) 용적률이 클수록 대지 면적에 비해 건축물의 연면적의 비율이 크다는 뜻이다.  


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용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지은 것으로, 즉 건물의 층수가 많다는 것을 의미한다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있다. 


하지만 각 시청과 지역에 따라 height의 규정은 이미 설정되어 있기에 그 기준에 따라 설계 도면이 구성이 되어야만 한다. 그러므로 용적률이 토지의 가격에 직접적인 영향을 반영한다. 당연히 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에 비해 가격이 높지만, 용도 및 지역에 따라 크기가 달라진다.


2. Contribution Development Fee

설계비 및 engineering report와는 별도로 시청에 분담해야 하는 비용은 리소스와 빌딩 콘센트가 있다. 이는 일반적인 주택 신축과 개보수, 조립식 주택의 프로젝트 총금액에 따라 시청에 납부해야 하는 비용이다. 


일반적으로 리소스와 빌딩 콘센트를 위한 설계 비용(Drafting fee for consent)과 시청(contribution Development fee)에 납부해야 할 비용으로 나누어진다. 또한, 파운데이션 공사를 위해서는 별도의 surveyor의 비용도 추가된다. 


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Development Contributions Fee는(http://dcestimator.aucklandcouncil.govt.nz/)이 사이트에서 확인하면 된다.

일반주택을 짓는 과정은 대략 총 12번의 인스펙션 과정을 거쳐야 한다.


 이는 모든 건축 과정의 인스펙션에 따른 담당자의 수고비와 또한 교통환경 유발, 환경영향에 따른 비용까지도 포함된 것으로 해석하면 된다.


다만, 조립식 주택은 최종적인 인스펙션만으로 마감되는 것으로, 일반건축에 따른 비용과는 차이가 존재한다. 설계 비용과 시청 납부금은 대략 $8,000~10,000 사이의 비용이 소요된다. 


일부 설계사는 고객들의 전문적인 맹점을 이용하여 설계비와 행정 프로세싱 비용을 과다 청구하고 있는 것으로, 반드시 중국, 키위 설계사 등 다양한 업체의 비교 견적 받기를 권유한다. 


또한, 빌딩 콘센트는 whole의 개념과 partial building 개념이 존재한다. 예를 들면 게라지를 용도 변경할 경우, 배관 및 전기만의 빌딩 콘센트를 받을 경우, 이는 partial building consent가 여기에 해당이 된다.


3. Resource consent의 적용  

신규 주택을 건축할 경우 반드시 리소스와 빌딩 콘센트가 같이 진행되어야 한다. 하지만 여유분의 땅에 Minor Dwelling을 짓고자 할 경우, 한 지번에 같이 존재하는 공동건물, 부속건물이 되기에 빌딩 콘센트만 취득하면 되는 과정이다. 


Main House를 신축할 당시, 이미 리소스 콘센트 과정을 거쳤기 때문에 별도의 리소스 콘센트 과정이 필요하지 않다는 것을 의미한다. 


단, 앞서 언급한 바와 같이 토지의 용도 설정에 따라서 또는 용적률의 여유분에 따라서 리소스를 받아야 하는 경우와 받지 않아도 되는 경우의 수가 있음을 인지해야만 한다. 


신축의 경우 진행 과정은 Step 1> 설계 및 빌딩 콘센트 신청, Step 2> Foundation, Step 3> build up, Step 4> Driveway and deck, fence, landscaping, Step 5> C.C.C 발급으로 판단하면 된다. 일반 신축 과정은 inspection으로 인해 최소 6~8개월의 공사 기간을 산정해야만 한다. 


다만 조립식 주택일 경우, 공사 기간은 약 3개월 소요되고, Step 1>의 비용은 대략 설계 및 시청 납부금이 상대적으로 저렴하며, 미세하게 세부 금액은 해당 지역 시청에 따라 약간의 차이가 있음을 이해해야 한다. 


“밥 묵었나”

“사는 게 많이 힘들제”

“욕본다! 우짜노! 살다 보면 좋은 날이 온다”


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건달 세계에서는 상대를 절대로 얕잡아 보거나 무시하지 않는다. 그 이유는 상대가 절대 고수의 프로일 수도 있기 때문이다. 항상 먼저 존중하고 예의를 갖춘다. 


또는, 직접 눈으로 보거나 경험하기 전까지는 상대를 선험적으로 평가하거나 규정하지는 않는다. 이유는 한 방에 골로 가는 수가 있기 때문이다. 


내 기준이 아닌 역지사지(易地思之)의 관점에서 상대를 바라볼 때, 우리는 통칭 하늘을 여는 ‘건달’이라고 부르지만, 그렇지 않을 경우 ‘양아치’라고 부른다. 


과하지욕(袴下之辱)은 유방을 도와 한나라를 건국한 한신은 젊은 시절 동네 폭력배가 길을 막아선 뒤 “넌 체격도 좋고 칼도 즐겨 차지만 겁쟁이다. 


용기가 있으면 나를 찌르고 이 길을 지나가고 용기가 없다면 내 가랑이 밑을 기어 지나가거라” 하자 태연히 가랑이 밑을 기었다는 의미의 사자성어이다.


“바람이 와 부노!”

  <다음에 계속>


Daniel Kim

esoltec.uptown@gmail.com


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