내 집 마련 어떻게 하나요? (마지막 계약 진행 상황과 계약금 지불절차)

내 집 마련 어떻게 하나요? (마지막 계약 진행 상황과 계약금 지불절차)

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최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(6) 


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지난 칼럼까지는 매매계약서 작성 시 알아 두셔야 할 사항, 매매계약서 내용 및 용어 설명 등에 중점을 두어 설명해 드렸고, 보편적으로 계약서에 추가하게 되는 몇 가지 조건 및 상황별로 부동산 매매계약서에 넣을 수 있는 특별(Special) 조건에 대해 설명해 드렸습니다.


일반적으로는 이러한 협상 과정에서 부동산중개인이 중간에서 중개역할을 하며, 계약당사자들은 계약서에 서명하시기 전 각자 변호사에게 자문을 구하시도록 조언 드렸습니다.


이제 Negotiation과 Offer 단계가 마무리되어 계약이 성립되었다는 가정하에, 마지막으로 계약 진행 상황과 계약금 지불절차에 관해 설명해 드리도록 하겠습니다. 


“구매자와 판매자 양측이 모든 사항에서 당사자 간 합의가 되었습니다. 뉴질랜드에서는 부동산 매매까지 꼭 변호사를 선임해야만 하나요?”


원칙적으로 모든 매매는 계약법에 기초하고, 또한 거래되는 금액 자체가 소액이 아닐 뿐 아니라, 은행대출 및 등기부등본 이전 등 일반인이 진행하기 어렵고 까다로운 절차로 변호사나 전문 Conveyancer를 통해 진행하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.

또한, 변호사를 선임하는 것은 혹시라도 매매가 잘못될 수 있는 경우를 최소화할 수 있을 뿐만 아니라, 실제로 일이 잘못되었을 때 전문적인 법률 절차를 통해 혹은 ‘전문직업배상책임보험(Professional Indemnity Insurance)’을 통해 피해를 최소화할 수 있다는 이점도 있습니다. 

표준계약서에는 양측 변호사의 Detail을 기재하여 작성하도록 되어있는데요. 이에 따라 계약이 성립되면 각자 변호사를 선임하게 되고, 보통 부동산중개인은 작성된 계약서 원본을 양측 변호사에게 보내주게 됩니다. 


계약금(Deposit) 

계약서의 내용에 따라 구매자는 계약금을 지불하게 되는데요. 계약금액은 서로 합의하에 정해지지만, 통상적으로 매매가(Purchase price)의 10% 정도로 책정하시는 것 같습니다.  계약금의 지불시기 역시 계약서에 명시할 수 있는데요. 보통은 계약이 성립되었을 때나 모든 계약조건이 승인되었을 때 계약금액을 내십니다. 


중개인을 통한 경우 보통은 계약이 성립되면 계약금액을 부동산회사신탁구좌에 지불하는 경우가 많고, 개인적인 계약(Private Sale)이나 완공이 안 된 집을 사는(off-the plan) 계약인 경우에는 통상적으로 판매자의 변호사 신탁구좌에 지불을 하게 됩니다. 


“구매자가 계약금을 바로 내지 않으면 계약이 파기되나요?”


계약서를 받은 후 어쩌면 가장 많이 받는 질문 중 하나가 계약금 관련 질문인데요. 계약마다 다르지만, 구매자가 바로 계약금을 내지 않는다고 계약이 자동적으로 파기되는 것은 아닙니다. 계약금 미지불로 인한 계약파기 절차를 통해 계약이 파기될 수 있는데요. 


표준계약서상 판매자는 계약금을 제때에 받지 못한 경우, 구매자 측에 계약금 지불이행을 요구하는 서면 통지(written notice)를 할 수 있습니다. 이러한 서면 통지를 받고 구매자가 3 Working days 안에 계약금을 지불하지 않는다면, 판매자는 이후 언제든 계약파기 통보(Notice of cancellation )를 통해 계약을 파기할 수 있습니다.  


만일 구매자가 판매자의 계약파기 통보를 받기 전에 계약금을 지불하였다면, 판매자는 계약을 파기할 수 없습니다. 


“판매자는 계약금을 언제 받게 되나요? 


판매자의 변호사나 부동산 중개인은 이해관계자(stakeholder)로서 계약의 모든 조건이 승인되어 unconditional 계약이 성립될 때까지 계약금을 신탁계좌에 예치하게 되는데요. 


만약 계약이 아무런 조건이 없는 unconditional 계약이라면 부동산 업자는 계약금을 부동산 중개인 신탁 계좌에 10 working days 동안 예치한 후에, 각각 판매자와 구매자 변호사의 승인을 받아 판매자 또는 판매자의 변호사에게 지불하게 됩니다. 


만일 LIM이나 finance 등의 조건이 걸린 조건부계약이라면, 부동산 중개인은 계약의 모든 조건이 충족된 후에, 즉 계약이 unconditional이 된 후에야 계약금을 판매자에게 지불할 수가 있습니다. 조건 승인이 되지 않아 계약이 파기된 경우에는 구매자나 구매자 변호사 측에 계약금을 환불해야 하기 때문입니다. 


계약금 조기인출 요청(Early Release of deposit) 

해당 부동산을 매각한 집주인이 다른 집을 살 용도로 10% 계약금을 조기 인출(early release)하여 이용해야 하는 경우 등 다양한 경우에 부동산 중개인은 법적으로 계약금을 예치해야 하는 10 Working days 내에 계약금 조기인출을 구매자 측에 요청하게 됩니다. 이때 구매자는 여러 상황을 고려하여 조기인출 승인을 하게 됩니다. 


만일 표준계약서를 이용한 계약이 아닌 경우, 경매 계약서 등의 계약금 관련 조항을 따로 확인하시도록 권해 드립니다. 특히나 완공이 안 된 주택 등을 개발업자에게 분양할 때에는 오클랜드 변호사 협회에서 발행된 일반 계약서가 아닌, 여러 조항이 가감된 개발업자에게 유리하게 정리된 별개의 계약서를 작성하는 경우가 많은데요. 


계약금이 언제 어떻게 지불되야 하고 누구에게 소유권이 있는지, 언제까지 이해관계자가 계약금을 가지고 있는지, 환불 절차는 어떠한지가 표준계약서와는 다루게 기재되기에 이점 꼭 확인하시기 바랍니다.


계약조건 이행 및 승인

계약이 성립된 후에는 양측 모두 계약사항을 준수하여 이행할 의무를 지게 되는데요.  

 계약서에 특별조건들이 있는 경우, 예외 없이 계약성립 후에는 합의된 기간 내에 양측 모두 각자의 관련 조건 사항에 대해 계약조건을 이행해야 할 의무가 있습니다. 


이때 각각의 조건을 이행할 계약 당사자들은 조건들의 만족이나 불만족 사항을 조건 만족일 전까지 상대방 측에 통보하여 조건을 승인해 계약을 진행하거나, 조건 불만족으로 인한 계약파기를 해야 합니다. 

만일 조건 승인일 내에 승인을 할 수 없다면, 충분한 기간확보를 위한 기간 연장을 요청해야 합니다.

                    <다음에 계속>


* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.


 

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최유진 변호사 (Eugenie CHOI)


Hemaru Law 대표변호사

Mobile: 021 262 7182

Email: eugenie@hemarulaw.co.nz


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