최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(7) 

지난 칼럼까지 매매 계약서 작성 관련으로 알아 두셔야 할 사항, 매매 계약서 내용 및 용어설명, 계약서에 추가하게 되는 조건 등에 대해 설명해 드렸고, Negotiation, Offer와 Counter-offer 단계가 마무리되어 계약이 성립되었다는 가정하에, 계약금 지불절차에 관해 설명해 드렸습니다. 

계약이 성립되면 부동산 에이전트 사무실에서는 각각의 변호사에게 완성된 계약서 사본과 계약금(deposit) 입금 여부를 알리게 됩니다. 이후부터는 변호사들이 계약조건을 진행하게 됩니다.   

계약조건 이행 및 승인

계약이 성립된 후에는 양측 모두 계약사항을 준수하여 이행할 의무를 지게 되는데요. 따라서 변호사들은 계약서를 받는 즉시, 계약조항과 조건만족일 등을 확인하여 고객과 계약사항을 진행하기 시작합니다. 

계약서에 특별조건들이 있는 경우, 예외 없이 계약성립 후에는 합의된 기간 내에 양측 모두, 각자의 관련 조건 사항에 대해 계약조건을 이행해야 할 의무가 있기 때문이지요. 

물론 부동산을 매매계약 시 구매자는 조건부 계약을 할 수도 있고, 조건없이 처음부터 무조건적 계약을 할 수도 있습니다. 요즈음의 흐름은 나와 있는 집에 비해 구매자가 많은 편이라 경매에 가셔서 무조건적으로 계약을 하시는 분이 여러 조건을 달아 계약하시는 분보다는 많으신 편입니다. 

매도자 입장에서는 당연히 조건 없는 계약을 더 반기는데, 계약이 체결된다 하더라도 조건이 충족되지 못하면, 계약은 무효화 되기 때문입니다. 조건 불충족으로 계약이 취소되면 일반적으로 계약금은 삭감 없이 구매자에게 반환되게 됩니다. 

조건부 계약의 경우, 각각의 조건을 이행할 계약 당사자들은 조건들의 만족이나 불만족 사항을 조건만족일 전까지 상대측에 통보하여 조건을 승인해 계약을 진행하거나, 조건 불만족으로 인한 계약파기를 해야 합니다. 

또 만일 조건승인일 내에 승인을 할 수 없다면, 충분한 기간확보를 위한 기간연장을 요청해야 합니다. 

무조건적(Unconditional) 계약 통보

계약상 모든 조건이 승인되면, 구매자 측 변호사는 고객의 지시를 받아 이제 계약이 무조건적(Unconditional) 계약이 되었음을 판매자 측 변호사에게 선언하게 됩니다.  

보통 무조건적(Unconditional) 계약 통보를 한 후, 부동산 중개인은 예치해 두었던 계약금을 판매자 측 변호사 신탁계좌로 송금하게 되는데, 이때 중개수수료(Commission)를 제외한 나머지 금액을 정산서와 함께 보내게 됩니다. 

판매자 측 변호사는 중개수수료를 제외한 나머지 계약금을 판매자에게 바로 송금하거나, 판매자의 지시에 따라 명도일(Settlement Date)까지 회사 신탁계좌에 예치하게 됩니다. 

이제 양측변호사는 각자 등기부등본 이전서류를 준비하게 되고, 각각 Settlement를 준비하게 됩니다.

구매자 측 변호사는 구매자의 키위세이버 인출 여부와 정부보조금인 Homegrant 신청 여부 및 융자여부를 확인하여 명도일에 맞추어 융자금과 키위세이버 예금 등이 변호사신탁구좌에 미리 들어와 Settle이 가능하도록 고객의 관련신청서류 및 대출 관련 서류서명을 돕고, 등기부등본 이전 시 해당 금융기관의 모기지 설정을 함께 준비하게 됩니다. 

또, 대출금액 외에 고객이 준비해야 할 잔액 및 주택보험 유무를 미리 확인하여 Settle을 준비하게 됩니다. 

판매자 측 변호사는 명도일에 맞추어 해당 부동산의 모기지 여부를 확인 후 모기지 설정 해제를 해당은행에 요청하고, 해당 시청 및 관리사무소(Body Corporate) 등과 연계해 재산서 및 Body Corporate Levy 등을 명도일로 계산한 정산서(Settlement Statement)를 구매자 측 변호사에게 보내고 special water meter reading을 신청하여 마지막 물세를 정리하게 됩니다. 

Final Inspection  

마지막으로 구매자 측이 Settlement 전에 꼭 확인해야 하는 중요한 사항 중 하나는 구매한 집을 다시 한 번 방문해서 본인이 계약 시 확인했던 바로 그 상태인지 재점검하는 Pre-settlement inspection입니다. 구매자는 부동산중개인에게 연락하여 해당 부동산을 다시 방문하게 되고, 이때 부동산의 이상 유무를 확인하게 됩니다. 

이 마지막 점검 시에는 전반적 부동산의 상태 및 특히 Chattel List에 기재된 모든 chattels의 작동 유무를 꼼꼼히 하나하나 확인 하시도록 권유 드립니다. 표준계약서에 나열된 동산(Chattels)은 부동산의 매매와 함께 구매자에게 함께 양도되는데요. 

기본적으로는 모든 집에 구비되어 있는 Light, Oven, Carpet부터 Alarm, Garage opener, Heat pump 등 양측이 합의하여 나열한 모든 동산을 의미합니다. 

점검 시 확인 하셔야 할 부분의 예를 들자면, 벽의 구멍 여부와 같은 상태 확인 및 오븐이나 Dishwasher 등 chattel의 작동 여부 등을 확인하여 이상이 있을 시 문제를 제기하여 수리나 계약 당시 상태로 원상복구 등을 요청할 수가 있습니다.

때때로 Final inspection을 Building inspection과 같이 하셔서, 각종 집수리를 요청하시는 경우가 있는데요. Final inspection은 아쉽지만, 계약일 기준의 주택 상태가 기준입니다. 

따라서 계약일의 상태와 같다면 수리나 교체를 요청하실 수 없는 경우가 다수이기에, 이점 주의하시기 바랍니다. 

또, 이러한 점검은 적어도 명도일 2~3일 전에 하시는 것이 가장 이상적입니다. 만약 settlement 당일 점검을 하여 문제가 발견되었을 때에는 문제를 해결할 시간적 여유가 없어 Inspection Negotiation을 하는 데 한계가 있고, 네고를 하여 어느 정도의 금액을 정해 Settle을 진행한다 해도, 막상 Settle 후 고치려고 할 때 생각했던 것보다 더 비용이 많이 들어 손해를 보는 경우가 생길 수도 있기 때문입니다. 

그러므로 settlement 2~3일 전에 충분히 점검하고, 만약 문제가 있는 경우에는 반드시 잔금 치르기 전에 변호사와 상의를 하는 것이 중요합니다. 

                    <다음에 계속>

* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.

최유진 변호사 (Eugenie CHOI)

Hemaru Law 대표변호사

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