내 집 마련 어떻게 하나요?

내 집 마련 어떻게 하나요? <Residential land withholding tax(주거용 부동산 원천세)>

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최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(10) 


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뉴질랜드는 전 세계적으로 부동산 투자소득에 대한 세금을 부과하지 않은 몇 안 되는 나라로 불과 얼마 전까지 양도세나 취득세 등 부동산 투자 소득에 대한 세금이 없었습니다.


그러나 이민자들의 유입과 이러한 정책이 맞물려 부동산투자 과부하로 일부에서 뉴질랜드인들의 투자형태가 부동산에 몰리다 보니 부동산 양도소득세를 통해 투자형태를 개선해야 한다는 주장이 강해졌고, 급기야 2015년 10월 1일부터 양도소득세와 비슷한 조세제도인 Residential Land Withholding Tax(주거용 부동산 원천세)가 새롭게 도입이 되어 현재까지 시행되고 있습니다. 


부동산 취득과 보유, 양도, 증여, 상속 시기에 따라 한국은 세금을 부과한다고 들었습니다. 이에 비하면 아직 뉴질랜드의 법률은 간단하다고 할 수 있겠습니다. 


뉴질랜드는 상속세와 증여세는 폐지돼 적용되지 않고, 거주목적으로 구입하여 본인이 살고 있는 한, 보유하는 동안 매년 해당 City Council에서 부과하는 재산세만 납부하면 되며, 주택을 판매하여 시세차액을 얻는다 해도 아직까지는 납부해야 할 세금이 없습니다. 


새로운 뉴질랜드 세법은 그러나 구매자 자신이 거주목적으로 구입하지 않은 투자용 집에 관해서는 해당 부동산의 매매로 인해 시세차액이 발생한 경우 “구매자의 구입의도를 고려하여, 구입 시기 등을 고려한 Bright-Line Test를 적용하여 개별적 상황에 따라 소득세 과세대상이 될 수 있다”고 규정하고 있습니다. 


2015년 10월 1일부터는 보유 기간이 2년 미만인 주거용 부동산을 투자목적으로 구입하여 구입시점으로부터 2년 이내에 판매하여 발생한 매매차액에 대해서는 판매 시점이 포함된 과세연도의 소득으로 규정하여 양도 차익분을 개인소득에 합산해 개인 소득세율에 근거해 세금을 책정, 부과하고 있습니다. 


이어 2018년 3월 29일 이후로는 역시 구매한 지 5년 이내에 주거용 부동산 및 투자용 부동산을 매도할 경우에 IRD의 심사를 거쳐 주택 구매 시 판매를 목적으로 하였고, 거주 이력이 없는 경우, 양도차익분을 개인소득에 합산해 소득세율에 근거해 책정되는 종합과세 성격으로 부과하고 있습니다. 


그리고 바로 얼마 전인 지난 3월 23일, 뉴질랜드 정부가 지속적으로 올라가는 주택가격을 잡기위해 발표한 정책 중 하나로 Bright-Line Test가 10년으로 변경이 되었습니다. 자신다 아던 총리는 또한 투기를 억제하고 주택 공급을 확대하기 위해 부동산 투자자에 대한 세제 혜택을 폐지하겠다고 밝혔는데요. 따라서 지금까지 보다 더 많은 투자자들이 과세대상에 포함되게 되었습니다. 

 

이에 따라 2021년 3월 29일부터 주택을 구입하는 경우 이 기간은 5년이 아닌 10년으로 늘어나게 되었습니다. 단, 신축 부동산은 계속 5년 조건을 그대로 유지한다고 합니다. 


이러한 세금은 다음과 같은 경우에는 면제가 가능합니다. 

• the seller’s main home (본인이 거주한 집인 경우) 

• inherited from a deceased person’s estate (상속받은 재산인 경우) 

• transferred as part of a relationship property settlement (부부재산 분할의 경우) 


어떤 bright-line test가 본인의 부동산에 적용되는지는 아래의 IRD의 관련 안내서 내의 Flow chart를 확인하시기 바랍니다. 


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▲ IRD 관련 안내서 내의 Flow chart


현재 부동산 매매 시에는 등기과정에서 뉴질랜드 세금신고번호(IRD 번호)가 요구되며, 부동산을 매매하는 비거주자들은 뉴질랜드 IRD 번호를 받기 전 반드시 뉴질랜드 은행계좌를 열어야 합니다. 


이는 뉴질랜드 비거주자 즉 해외에 체류하는 외국인이 IRD 번호를 신청하기 위해서는 뉴질랜드 은행 계좌번호를 필수로 제출하도록 바뀐 절차 때문인데요. 


이러한 정보를 통해 IRD는 자본소득을 만들어내기 위해 부동산을 매매하는 사람들이 누구인지 알아낼 수 있게 되는 것 같습니다. 또 기존 법률에 따르면 IRD는 이 정보를 해외 국세청들과 공유할 수 있게 된다고 합니다. 


이러한 새로운 세법 덕택에 저희 변호사들은 부동산을 매입하는 손님을 위해 한가지 Form을 더 작성하게 되었는데요. 뉴질랜드 토지정보당국(Land Information New Zealand)에 제출하게 되는 Land Transfer Act Statement라는 폼입니다.  


여기에는 부동산을 매입하시는 분이 거주자인지 비거주자인지, 또 자신이 주로 거주하는 집인지, 주택을 매매하는지의 여부 및 모든 구매자와 판매자의 뉴질랜드 IRD 번호를 기재하게 되어 있고, 변호사에게는 주택의 구입/매매 시 등기부등본 이전과 함께 필수적으로 이 폼을 해당 정부기관에 제출해야 하는 의무가 있습니다. 

     <다음에 계속>


* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.

  

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최유진 변호사 (Eugenie CHOI)


Hemaru Law 대표변호사

Mobile: 021 262 7182

Email: eugenie@hemarulaw.co.nz


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