부동산 등기부등본과 소유형태(1)

부동산 등기부등본과 소유형태(1)

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최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(12) 

  

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지난 칼럼에서는 부동산을 구입하고자 할 때 가장 먼저 원하는 부동산에 대한 정보를 얻기 위해 확인해야 할 서류인 등기부등본(Record of Title)을 보시는 법에 대해 설명해 드렸습니다. 


이번 칼럼에서는 각각의 토지 소유권 형태에 관해 소개해 드리겠습니다. 등기부등본의 Estate라고 쓰여 있는 난에는 본인이 취득한 부동산의 소유형태가 표시되어 있는데요. 


주택 구입에 관심이 있으셨다면 Freehold, Leasehold, Fee Simple, Cross Lease, unit title 등의 토지소유권에 관한 용어들을 들어 본 적이 있으실 것 같습니다. 


뉴질랜드의 부동산 소유권의 형태는 Freehold(자유보유권)/Leasehold(임대보유권) 그리고 세세하게 Fee Simple(자유 소유권), Cross-Lease(교차임대 소유권), Stratum in Freehold/Unit Title(공동주택권), Life Estate(종신물권) 등으로 구분할 수 있습니다. 각각의 소유권 형태를 간단히 설명해 드리자면 아래와 같습니다. 


Freehold(자유보유권)

대부분 토지와 건물은 토지 소유권이 지속되는 기간에 따라 크게 Freehold와 Leasehold로 나눌 수 있는데요. Freehold는 소유권 유지 기간이 시간에 제약을 받지 않는 소유 형태입니다. 


따라서 내가 원하는 기간만큼 자유롭게 소유하고 있다가 자유롭게 처분할 수 있는 무기한 소유 형태라 할 수 있습니다. 자유로운 무기한제 소유권이란 이점 때문에 많은 사람들이 선호하는 소유 형태입니다. 


Freehold 부동산은 다시 다음 세 가지 형태로 세분화되는데요. 즉, Fee Simple, Stratum in Freehold, 그리고 Life Estate가 그것입니다. 


Fee Simple(자유 소유권)

가장 일반적이며 뉴질랜드 국토의 가장 큰 부분을 차지하는 소유권 형태입니다. 자유소유권은 무제한으로 자유롭게 해당 부동산을 소유, 관리, 처분, 양도 및 이전을 할 수 있는 권리를 부여하며, 기타 다른 소유권과 비교하여 어떠한 제한 없이 영원히 소유할 수 있음을 의미합니다. 


물론 일부 특수한 경우, 예를 들면 국가가 Public Works Act 1928이라는 법률에 근거하여 소유주에게 일정 금액의 보상을 주고 강제적으로 국토개발계획에 따라 부동산의 일부를 도로로 편입시키는 경우 등은 예외입니다. 개인 소유의 토지는 개인 명의로 등재가 되어 있으나 모든 국유지는 엘리자베스 여왕의 소유로 되어 있습니다.  


Stratum in Freehold/Unit Title (공동주택자유소유권) 

우리가 흔히 아파트, 빌라, 연립주택이라고 하는 형태의 공동 주택들이 이 범주에 속하게 되는데, 여러 층으로(Strata) 이루어진 빌딩을 말하며 예를 들어, 유닛(Unit)이나 아파트에서 흔히 볼 수 있는 소유권의 형태입니다. 


이러한 소유권 형태는 Unit Titles Act 1972라는 법에 따라 만들어진 소유권 형태인데, 토지와 건물을 공유하기 때문에 관리사무소(Body Corporate)에 의해 관리되는 경우가 대부분입니다. 


각 호(號)의 거주인은 공동으로 사용하는 출입구, 복도 또는 엘리베이터(뉴질랜드에서는 이를 리프트라고 부름)의 관리와 보수를 Body Corporate에 맡겨 항상 쾌적한 환경에서 생활할 수 있도록 합니다. 관리사무소는 주민들이 지불하는 주택관리비용(Levy)을 받아 운영됩니다. 


이때, 각각의 공동주택 관리 규정(Body Corporate Rules)을 숙지해 둘 필요가 있습니다.  


Life Estate(종신물권)

종신물권은 해당 부동산의 자유보유권이 특정인의 생존 시에 한정되는 소유권입니다. 이러한 형태의 소유권은 이혼과 재혼이 빈번한 오늘날 많이 사용되고 있는데요. 


자신의 배우자가 본인 사망 후 재혼할 가능성이 크다고 예상이 될 때, 그 배우자가 생존 시에는 사용 및 보유할 수 있도록 하지만, 배우자 사망 시에는 자신의 친자녀에게 해당 부동산이 상속되도록 하는 경우가 그 예입니다. 


Leasehold(임대보유권)

임대보유권은 임대보유 기간이 확실히 정해진 소유권입니다. 소유주는 토지에 대한 실질적인 소유권을 임차인은 계약한 기간동안 토지를 사용할 권리를 갖게 되는데, 당사자들이 서로 정한 기간이 만료되면 종료되게 됩니다. 


보통 20년, 30년 또는 999년의 임차 기간을 갖기도 하는데요. 약정 기간 동안 임차인은 소유자에게 임대료를 지불해야 합니다. 또 약정 기간이 지나게 되면 임대료 조정(Rent Review)절차와 함께 다음 임대 기간으로 임대계약을 갱신하게 됩니다. 


우리가 흔히 말하는 상업용 부동산의 임대와 구별해야 하는 개념으로, 임대소유권의 임대(Ground Lease)는 등록이 가능하며 소유권의 한 형태로 간주됩니다. 단, 정한 기간이 지나면 반납해야 하는 단점 대신, 상대적으로 적은 투자금액으로 장기간 소유 또는 임대할 수 있다는 장점도 있습니다


Cross Lease (교차임대 소유권) 

교차임대 소유권은 70년대 이후 늘어나는 인구를 수용하기 위해 많이 사용되었던 토지분할의 한 형태입니다. 일정 조건에 부합하면 대지분할을 허가하며, 분할되지 않은 원래의 토지와 분할된 이후의 각각의 토지를 함께 등기부등본에 기재하는 동시에 동등한 지분의 권리를 교차임대의 형태로 주는 소유 형태입니다. 


예를 들어, 총 1,200.00평방미터의 대지가 둘로 분할되어 대지 1(Flat 1)과 대지 2(Flat 2)로 나뉘게 되며, 각각 50%의 지분을 소유하는 형태로 999년 동안 교차임대를 해 주는 형식입니다. 


<다음에 계속> 


* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.

  

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최유진 변호사 (Eugenie CHOI)


Hemaru Law 대표변호사

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Email: eugenie@hemarulaw.co.nz


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