부동산 등기부등본과 소유형태(2) - CROSS LEASE(교차임대 소유권) -

부동산 등기부등본과 소유형태(2) - CROSS LEASE(교차임대 소유권) -

뉴질랜드타임즈 댓글 0 조회 207 추천 0


최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(13) 


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지난 칼럼에서는 뉴질랜드 부동산 관련 등기부등본과 관련된 내용을 소개해 드렸었습니다. 뉴질랜드의 등기부등본은 Land Information New Zealand (‘LINZ’)라는 정부기관이 관리하고 있고 온라인 상으로 모든 이전/발급 절차가 가능하며, 부동산을 구입하고자 할 때 가장 먼저 원하는 부동산에 대한 정보를 얻기 위해 확인해야 할 서류가 바로 이 등기부등본(Certificate of Title)이라고 소개해 드렸었습니다.  


또 발급 가능한 등기부등본의 세부사항과 부동산의 소유형태를 하나하나 소개해 드렸는데요. 등기부등본상 Estate라고 쓰여 있는 곳에 본인이 취득한 부동산의 소유형태가 표시되어 있습니다. 


Freehold, Leasehold, Fee Simple, Cross Lease, unit title 등의 토지소유권에 뉴질랜드의 부동산 소유권의 형태는 Freehold(자유보유권)/Leasehold(임차보유권) 그리고 세세하게 Fee Simple(자유 소유권) Leasehold(교차임대 소유권), Stratum in Freehold/Unit Title(공동주택권), Life Estate(종신물권) 등으로 구분할 수 있었습니다. 


이번 칼럼에서는 소유권 형태 중 일반적이지만 가장 주의를 기울여 보셔야 할 Cross Lease 소유권에 대해 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.   


Cross Lease (교차임대 소유권) 

Cross-Lease 즉, 교차임대소유권은 70년대 이후 늘어나는 인구를 수용하기 위해 많이 사용되었던 토지분할의 한 형태로, 넓은 대지를 나누고자 할 때 여러 제한이 있던 FORMAL SUBDIVISION을 피하고자 생겨난 제도입니다. 


따라서 일정 조건에 부합하면 대지분할을 허가하며, 분할되지 않은 원래의 토지와 분할된 이후의 각각의 토지를 함께 등기부등본에 기재하는 동시에 동등한 지분의 권리를 교차임대의 형태로 주는 소유형태입니다. 


좀 더 이해가 쉽게 설명해 드리자면, Cross Lease는 여러 플랫 소유주들이 전체 대지를 공동으로 소유하며 각각의 건물을 플랫 소유주들이 단독으로 쓸 수 있도록 독점적으로 “빌려”주는 형식입니다. 


예를 들어 두개의 플랫이 Cross Lease로 나누어져 있는 경우 플랫 1, 2의 소유주들이 공동으로 전체 대지를 소유하며 그들이 그 중 플랫1 건물은 플랫1 소유주에게, 플랫2 건물은 플랫 2 소유주에게 합의된 기간 동안(보통 999년 동안) 독점적으로 빌려주는 형식입니다. 


예를 들어, 아래 등기부등본 샘플을 참조하시게 되면, 769.00 평방미터의 Fee Simple의 대지가 Flat 1과 Flat 2로 분할되어 나뉘게 됩니다. 


이 등기부등본은 Flat 1 소유주의 등기부등본이기에, Flat 1의 소유주는 전체 769.00 평방미터의 50%의 지분(1/2 share)을 소유하게 됩니다. 또, Flat 1 소유주는 L C291599.2라는 Flat 2 소유주와의 Cross Lease 문서 계약에 따라, flat 1 건물을 독점임대형태로 1991년 6월 1일부터 999년 동안 임대를 받고, 반대로 Flat 2는 그 소유주에게 독점임대형태로 같은 기간 동안 교차임대해 주는 형식입니다.  


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또, Cross Lease의 등기부등본을 보면 뒷면에 지적도 형태의 Flats Plan이 나와 있는데요. 만약 여러분이 Cross Lease 형태의 주택을 구입하시고자 하실 때에는 이 Flats Plan을 각별히 주의해서 검토하시도록 권해 드립니다. 


아래의 플랜과 같이 Flats Plan에는 해당 필지 위에 있는 모든 건물들의 윤곽이 그려져 있고, 소유주들이 공동으로 사용하는 구역, 그리고 각 소유주가 배타적으로 사용할 수 있는 구역들이 명시되어 있습니다. 


각각의 플랫 소유주들은 정해진 기간 동안 플랫을 임대받게 되고, 해당 플랫 주위의 Restricted Use Area를 단독으로 사용할 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 그리고 나머지 Common Area는 플랫 1, 2 소유주가 공동으로 사용하게 됩니다.    


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따라서 Flats Plan을 자세히 살펴보고 Plan상 각각의 Flat의 Outline이 실제 집의 Outline과 일치하는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 만약 구입하시려고 하는 주택이 개조되어 건물 Outline과 일치하지 않는 부분이 있다면 플랜상으로는 그 플랫 소유주는 해당 부분을 임대하지 않았으므로 이를 독점적으로 사용할 수 있는 권리도 없다는 가정이 성립됩니다. 또 이러한 집을 나중에 매매하려면 역시 문제가 생길 수 있으므로 구입 전에 반드시 확인하시기를 권해 드립니다.  


다른 예를 들자면, 구입하시려고 하는 주택에 분리된 차고(garage)가 있는데 이 차고가 Flats Plan에 나와 있지 않다거나 Flats Plan에 나와 있어도 실제 위치가 Plan상의 위치와 다른 경우, 같은 필지를 공동으로 소유하는 이웃들이 차고 소유주에게 차고를 헐도록 요구할 수도 있습니다. 


이러한 특성 때문에 Cross Lease로 된 주택을 구입하실 경우, 이번 칼럼에서 설명해 드리는 부분들을 특별히 유의하도록 권해 드립니다. 무엇보다 임대 서류를 반드시 살펴보시도록 권해 드립니다. 


대부분의 Cross Lease 등록 임대계약 서류(Memorandum of lease)는 등기부등본상에 등록이 되어 있는데, 이 서류에는 플랫 소유주들의 권리와 제약, 임대 관련 사항 그리고 부동산 관리 및 분쟁조정 등에 관한 결정을 내리는 법 등이 기록되어 있습니다. 


한가지 주의하셔야 할 점은 Cross Lease는 공동소유의 한 형태이기 때문에 이웃과의 관계가 중요하다는 것입니다. 만약 집을 증축하거나 개축하고 싶을 때는 본인의 집이라 해도, 반드시 임대계약에 나와 있는 대로 다른 플랫 주인들의 서면 동의를 얻어야만 합니다. 


이때 임대계약 조항에 따라 플랫 소유주의 과반수 이상의 동의가 필요한 경우도 있고, 만장일치의 동의가 필요한 경우도 있습니다. 


만약 새로운 Flat Lease 등록을 하거나 Flats plan을 변경하기 위해서는 다른 플랫 소유주들 전부가 서류에 동의서명을 하여야 하며 결과적으로 시간과 비용이 많이 발생할 수 있습니다. 


앞의 차고의 경우 garage를 Flats plan에 넣어 다시 기재된 plan으로 변경하는 절차가 필요하게 되는데, 이때에도 이웃의 동의 및 변호사비용, 새로운 plan을 만드는 비용, 등록비용 등이 들고 기간도 3개월 이상 걸릴 수도 있습니다. 


그러므로 Cross Lease로 된 집을 구입할 때는 집에 승인받지 못하고 개조된 부분이 있는지, Flat plan은 현재 집의 outline과 같은지 등을 꼭 확인해 보고 변호사와 상담하시기를 권해 드립니다.


<다음에 계속>


* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.

  

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최유진 변호사 (Eugenie CHOI)


Hemaru Law 대표변호사

Mobile: 021 262 7182

Email: eugenie@hemarulaw.co.nz


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