친구랑 공동투자 하려고요 (Purchasing Property with Friends and Family)

친구랑 공동투자 하려고요 (Purchasing Property with Friends and Family)

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최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(15) 


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뉴질랜드가 소득 수준에 비해 집값이 너무 비싸 영어권 국가 가운데 내 집을 마련하기가 가장 어려운 국가라는 통계를 본 기억이 있습니다. 실제로 요즘 집값이 만만치 않게 올라 집 살 엄두가 나지 않는다는 교민분들을 심심치 않게 뵙게 되는데요.


오클랜드에서 직장인들의 월급으로 내 집 마련을 한다는 것은 부부가 평균 연봉을 받으며 풀 타임으로 맞벌이한다는 가정 하에도 거의 불가능에 가깝다는 이야기가 피부로 와 닿는 요즈음입니다. 그래서인지 총선을 앞두고 부동산 거품을 없애는 방안의 주택문제해결 방안이 핵심이슈 중 하나였었는데요. 이렇듯 본인만이 노력으로 집을 사기는 어려운 현실입니다.


그래서인지 특히 요즘에는 가족이나 친구분들과 공통투자를 하여 집을 구매하는 분들 또는 부모로부터 자금을 빌리거나 받아서 집을 구매하시는 분들을 자주 뵙게 됩니다. 


하지만 이런 식으로 주택을 공동으로 투자하여 함께 구매하고 함께 소유하는 방식에는 꽤나 법적 위험이 많습니다. 따라서 이러한 결정을 하실 때는 반드시 이러한 구매방식이 본인의 상황에 적합한지 신중한 결정을 내리셔야 할 것이라 생각됩니다.   


이러한 경우, 변호사들은 대게 “Co-ownership Agreement” 또는 “Property sharing Agreement”와 같은 계약서를 구매전 작성하시도록 권유드리는데요. 


아무리 가족이나 친구라 하더라도 공동소유주들 간에 서로 원하는 부분이 다를 수도 있고 이에 따른 분쟁의 가능성이 있기 때문에 쎄틀후에 있을 수 있는 문제를 미리 조율해 두실 수 있고 이에 따라 공동투자로 인한 불이익을 방지하실 수 있기 때문입니다.  


각각의 상황에 따라 다르겠지만, 공동투자를 생각하고 계신다면 적어도 아래의 리스트에 적힌 항목 정도는 서로 고려하고 의논 후 “Co-ownership Agreement” 또는 “Property sharing Agreement”를 작성하시고 공동투자에 임하시도록 권해 드립니다. 


등기부등본의 명의는 어느 분의 명의로 등록할 것인지?  

가장 당연해 보이겠지만 가끔은 많은 변동이 있을 수 있고 가장 중요한 부분입니다. 물론 모든 공동투자자의 이름이 등록되는 것이 당연하겠지만, 모기지 은행의 요구나 각자의 상황에 따라 등기부등본에 명의가 들어갈 수 없게 되는 상황이 있습니다. 


이러할 때는 등기부등본에 명의가 들어가지 않는 공동투자자의 지분을 인정하는 서류 작성이 불가피할 것입니다. 또 부부나 가족관계일 때, 친구나 비즈니스 파트너일 때, 회사명이나 신탁명 일 때 각각에 고려할 사항이 다르니 반드시 변호사와 미리 의논하시기 바랍니다.   


각각 얼마씩 투자하여 집을 구매할 것인지? 

역시 당연하겠지만, 각자 얼마를 투자하고, 만약 모기지를 얻는다면 얼마 정도 얻을 수 있는지, 각각의 투자비율은 얼마나 될 것인지를 의논하셔야 할 것입니다. 


만약 모든 공동투자자들이 균일하게 투자하지 않는다면, 반드시 공동소유주들의 관계와 부동산 구입목적을 고려하여 그 소유방식을 결정하시도록 권해 드립니다. 함께 부동산을 소유한다는 사실은 같지만, 부동산 매각이나 양도 시, 잘못된 선택으로 인해 본인의 이권을 포기하게 되는 경우가 생길 수도 있기 때문입니다. 

    

보편적으로 공동명의라고 불리는 부동산 소유형태는 크게 Joint Tenancy와 Tenancy in Common의 두 가지 종류로 나눌 수 있는데요. Joint Tenancy 소유권이란 두 명 이상의 개인이 부동산을 소유할 때, 지분의 개념 없이 소유주가 공동으로 부동산을 소유하는 형식의 소유권을 말합니다.  


이러한 형태의 소유권의 가장 큰 특징은 등기상 소유주 중 한 분이 사망할 시, 생존해 있는 나머지 소유주들이 부동산을 공동으로 소유하게 된다는 점인데요. 


즉, 소유주 중 한 분이 사망할 경우에는 특별한 법적인 심사 과정을 거치지 않고도, 사망하셨다는 증거만으로도, 특정 부동산에 대한 권리가 생존하고 있는 다른 공동 소유주에게 자동으로 양도되는 것입니다. 


예를 들자면, A, B, C 세 친구분이 각각 같은 금액을 투자해 주택을 한 채 구입, Joint Tenancy 형태로 공동 소유한다고 가정을 해 보겠습니다. 


만일 세 분이 특별한 형태의 Property Agreement를 작성해 놓지 않았다면, A의 사망 시에는 집의 소유권이 생존해 있는 소유주인 B 씨와 C 씨에게 양도되게 됩니다. A 씨의 가족이나 배우자는 A의 몫에 대해 소유권을 청구할 수 없습니다. 같은 이치로, 그 후에 B 씨가 사망하게 된다면 C씨가 단독으로 주택을 소유하게 됩니다. 


따라서 이러한 경우에는Tenancy in Common 소유권을 설정하여 본인의 투자지분을 보호해야 하는데요. 두 명 이상의 개인이 부동산을 소유할 때 각각의 지분을 정해서 등기할 수 있는 소유권 형태를 Tenancy in Common 소유권이라고 합니다. 


다시 위의 경우를 들어 A, B, C 세 친구분이 공동으로 $1.2 Million을 주고 부동산을 함께 구입을 하시고, A 씨가 $600,000.00 그리고 B 씨와 C 씨가 $300,000.00씩 각자 투자를 했다고 가정을 한다면 등기부등본 상 소유주는 “A as to a ½ share and B as to a ¼ share and C as to a ¼ share”로 표기하게 됩니다. 


이는 구입 시 기여한 자본의 비율에 따라 지분을 정해서 공동 소유권 형태로 등기하는 형식이 됩니다. 

 

누가 어떤 방식으로 주택관리를 맡을 것인지?    

예를 들면 주택 관련 모기지비용 지불, 세금이나 물세 등의 payment 관리, 실질적 유지와 보수, 관리, 세입자관리 등 각자가 맡을 부분을 의논해 계약서에 명기해 놓으시는 것이 좋습니다. 


만약 한 명이라도 주택 관련 지불 비용을 연체 시 어떻게 할 것인지? 

만약 다른 투자자가 대신 비용을 지불 시 공동소유권의 지분이 바뀔 수 있는지, 그렇지 않다면 차용증을 써서 기록으로 남길 것인지? 또한, 모기지가 있다면 모기지은행에 대한 보증금액은 모든 투자자의 공동 책임인지?  


주택 관련 주요결정은 어떤 식으로 할 것인지? 

예를 들어 만약 한 분은 주택보수를 원하지만 다른 분은 원하지 않는다면 어떻게 할 것인지? 미리 부동산 유지보수 시기나 방법을 정해 놓고 또 보수나 관리 부분에 이견이 생긴다면 어떻게 할 것인지 등의 이슈를 미리 생각해 놓으시는 것이 좋을 것 같습니다. 


주택임대를 할 것인지 공동투자자가 함께 거주할 것인지? 

임대를 한다면 렌트 수익 적절한 분배방법 및 액수, 만약 임대를 하지 않고 일부 투자자가 살 경우, 누가 거주할 것인지? 렌트 비용을 받을 것인지, 주택관리 및 세금지불을 하는 대신 임대료 없이 거주 있도록 할 것인지? 만약 공동투자자 중 한 명이 파트너와 함께 공동의 주택에 살게 될 경우 어떻게 할 것인지? 또한, 이때 공동투자자의 파트너가 부부공동재산법에 의거 본인의 지분을 요청할 경우 어떻게 할 것인지? 


주택매매는 언제 어떤 방식으로 할 것인지? 

만일 공동투자자 중 한 명이 주택매매를 원하고 다른 투자자들은 원하지 않을 경우 또는 본인의 지분을 다른 공동투자자에게 팔 경우 어떻게 할 것인지? 다수의 의견을 따를 것인지 지분소유의 비율로 정할 것인지? 이렇게 매각방법과 절차를 확실히 기재해 놓는 것이 현명할 것 같습니다. 


만약 주택이 팔린다면, 수익이나 손실을 어떻게 분배할 것인지?  

보험가입 여부나 필요성은 체크할 것인지?  

예를 들어 만일 갑작스럽게 직장에서 해고된다거나 하는 이유로 모기지를 낼 수 없을 때 income protection insurance가 있어 보험처리가 가능한지, 또 만약 공동투자자 중 한 분이 돌아가셨을 경우 생명보험 지불금이 본인의 모기지 지분을 커버할 정도인지? 


만약 공동투자자 사이에 분쟁이 생긴다면 어떻게 해결할 것인지? 

“Co-ownership Agreement” 또는 “Property sharing Agreement”에는 반드시 분쟁 관련 이슈 해결방안이 제시되어 분쟁 시 객관적으로 해결할 수 있어야 합니다.


따라서 위의 사항을 고려한 Property Sharing Agreement 나 Co-Ownership Agreement 등의 부동산 공동소유계약서를 부동산 구입 전 작성하셔서, 구입 전부터 모든 부분을 합의하신 대로 처리하신다면 혹시라도 있을 수 있는 분쟁 걱정 없이 현명한 공동 투자를 하실 수 있으실 것이라 생각됩니다.

<다음에 계속>

 

* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.

  

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최유진 변호사 (Eugenie CHOI)


Hemaru Law 대표변호사

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