최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(18) 

Mortgage란? 

교민 분들의 부동산 거래를 도와드리는 변호사의 입장에서 부동산 거래 시 가장 빈번히 설명해 드리는 용어가 ‘Mortgage’일 것으로 생각됩니다. 물론, 모기지가 없는 free & clear land를 구입하시는 분도 가끔은 계시지만, 대부분이 은행이나 금융기관에 부동산을 담보로 돈을 빌려 부동산을 구입하시는 것 같습니다. 

Mortgage는 많은 분들께서 아시겠지만, 주택의 건축이나 구입자금 등을 금융기관이 융자를 주며, 해당 부동산의 구입 시 등기부등본에 금융기관의 이익을 등록하는 것으로 생각하시면 됩니다. 

따라서 고객이 부동산을 구입하시면서 은행에서 돈을 빌릴 때, 변호사는 금융기관이 지시하는 부동산에 모기지 담보를 설정하는 등기를 하게 됩니다. 반대로 고객이 부동산을 매매하게 될 때 금융기관에 연락하여, 고객을 대신하여 돈을 갚고 등기부등본에 설정된 모기지를 해제하는 역할을 하게 됩니다. 

Mortgagee Sale이란? 

Mortgagee Sale과 함께 알아 두시면 좋을 용어가 Mortgagee와 Mortgagor인데요. ‘Mortgagee’는 돈을 빌려주고 대신 담보에 관한 권리를 갖는 사람 즉 금융기관을 뜻하게 되고요. ‘Mortgagor’는 담보의 원 주인, 즉 돈을 빌리는 사람을 뜻합니다.  

돈을 빌린 Mortgagor, 즉 부동산 소유주가 금융기관과의 계약이행에 문제가 있을 때, 즉 제때에 이자나 원금을 갚지 못할 때, 부동산을 담보로 등록하고 돈을 빌려준 Mortgagee인 금융기관이나 은행이 계약에 따라 그 담보물인 부동산을 처분하는 것을 뜻합니다. 

돈을 빌린 사람이 제때 이자나 원금을 갚지 못하면 Mortgagee는 Property Law Act에 따라 서면 통보(Notice)를 하고 부동산인 담보를 처분할 수 있는데, 보편적으로 경매(auction)를 통하여 담보를 팔게 됩니다. 이를 사람들은 보편적으로 Mortgagee Sale이라 부릅니다. 

대부분 경우, 부동산 소유주 즉 Mortgagor는 금융기관의 서면 통보를 받기 전 최대한 빨리 주택을 부동산시장에 내놓아 원금과 이자 상환을 하도록 권유받게 되는데요. 

이유는 Mortgagee Sale 시에는 금융기관이 계약상 매매인(Vendor)으로서 부동산 소유주의 역할을 하게 되고, 따라서 금융기관이 reserve price와 판매가격 등을 정하게 되는데, 대부분 판매가격이 부동산 소유주가 원하는 가격보다 낮게 책정이 되기 때문입니다. 

일례로 2004~2009년 사이 모기지 경매(Mortgagee Auction)로 넘어간 주택들은 시장에 나온 주택가격보다 평균 16%가량 낮은 판매가격으로 거래가 이루어진 것으로 확인됐다고 합니다. 

금융기관 측에서는 기관이 원하는 액수가 충족된다면, 어떤 가격에 판매를 하던 별반 차이가 없기 때문일 것입니다. 물론 금융기관에 갚아야 할 돈을 제외하고, 다른 Mortgagee나 이익당사자에게 갚아야 할 해당 금액 등을 갚고 남은 잔액은 부동산 소유주에게 지불이 됩니다.  

Mortgagee Sale에는 여러 가지의 방식이 있는데 경매를 통하여 파는 것을 Mortgagee Auction, 입찰을 통해 파는 것을 Mortgagee Tender라고 부르지만, 이렇게 은행이 담보를 처분하는 모든 sale을 판매방식에 관계없이 Mortgagee Sale이라고 부르게 됩니다. 

따라서 Mortgagee Sale이 일반 주택 매매와 가장 큰 차이점은 부동산 소유주가 아닌 Mortgagee, 즉 금융기관이 모든 판매과정을 조정하게 된다는 것일 겁니다. 집주인은 전 과정에서 철저히 배제됩니다. 

그렇기에 Mortgagee Sale에서는 일반적인 변호사협회에서 작성한 표준 부동산 매매 계약서가 아닌 Mortgagee Sale을 위한 특화된 계약서를 금융기관 측 변호사가 준비하게 되는데요. 이 때 사용하는 매매계약서는 당연히 매매인인 Mortgagee에게 상당히 유리한, 즉 주택 구매인에게는 불리한 계약서일 경우가 대부분입니다. 

한마디로 Mortgagee 측에서는 아무런 보장을 하지 않을 뿐 아니라 추후 문제가 발생할 시에 빠져나갈 구멍을 만들어 놓는 것이 보통입니다. 

Mortgagee Sale 주택 구입 시 주의점  

물론 Mortgagee Sale을 통해 주택을 구입하시려고 하시는 입장에서는 저렴한 가격에 집을 구입할 수 있는 좋은 기회일 수 있습니다. 하지만 동시에 위험부담을 함께 가지고 사시는 것이라, 반드시 사전에 아래의 주의사항을 읽어보시고 꼼꼼히 모든 부분을 체크하시고 사시는 것을 권유해 드립니다.  

1. Mortgagee Sale 시 작성하는 매매계약서는 매수인에게는 무조건적 계약이자 불공평계약입니다. 주택 매수인이 계약서에 서명을 한 후, 마음이 바뀌어도 계약을 취소할 수 없습니다. 하지만 만일 금융기관이 매매를 이행할 수 없는 상황이 발생하면 아무런 보상 없이 금융기관은 해당 계약을 해지할 수 있습니다. 

2. 금융기관은 집의 상태에 대해 잘 알지 못하기 때문에 어떠한 보장도 매수인에게 해 주지 않습니다. 즉 증축이나 개축 등에 관한 시청의 허가(Permit/Consent) 유무, 준공검사증(CCC) 유무, 물이 샌 적이 있는지 등등에 대한 보장을 해 주지 않습니다. 

또한 집과 함께 사게 되는 chattels의 작동 여부나 소유권에 대해서도 보장해 주지 않습니다. Mortgagee Sale에서 집을 샀는데, 나중에 들어가 보니 집에 있던 카펫부터 커튼, dish washer, Gas Range 등을 누군가 가져가고 쓸만한 것은 모두 누군가가 가져가 집이 텅 비었다 하는 이야기를 들어 본 적이 있습니다. 

집을 지을 때 들어가는 자재들 역시 동산담보 설정이 되어 있는 경우가 종종 있는데, 이 떄 추후 밀린 금액이 지불되지 않아, 이러한 자재를 공급한 채권자들이 물건들에 대한 우선권을 갖게 되고 이를 가져가는 경우가 생길 수 있다는 것입니다. 

3. Mortgagee Sale에서 산 집에 세입자나 집주인이 거주하는 경우가 있습니다. 보통 주택을 구입할 경우, 매도인 측은 매수인이 바로 입주를 할 수 있도록 집을 빈 상태로 넘겨주는 'vacant possession'으로 판매하는 경우가 일반적입니다. 

하지만 Mortgagee Sale에서 나오는 매물은 이에 대한 보장을 하지 않을 뿐 아니라, 간혹 Mortgagee Sale에 집주인이 구매 희망자들에게 집 내부를 보여주기를 거부하는 경우도 있습니다. 이때에는 법적 절차를 밟아 강제로 철거를 시켜야 하는데요. 시간과 비용이 들어가는 것은 물론이고 이러한 과정에서 많은 스트레스를 받으실 수 있습니다. 

4. 금융기관은 마찬가지로 주택에 대한 위험부담과 책임에 대해 계약서가 작성된 순간부터 책임을 지지 않습니다. 일반 표준계약서상 무조건적 계약 성립 후 혹시나 생길 수 있는 주택에 대한 피해, 즉 홍수나 화재 등으로 집이 파손되거나 손실을 입을 때에 주택에 관한 책임은, 잔금을 치르는 Settlement Date 전까지는 매매인이, 그 이후부터는 매수인에게 있습니다. 

하지만 Mortgagee Sale에서는 경매날짜부터 구매자의 책임으로 넘겨지는 경우가 일반적입니다. 따라서 매수인은 구입 즉시 주택보험을 arrange하여 혹시 모를 손해에 대비하시도록 권해 드립니다. 

이러한 점 때문에 모기지 세일에서 부동산을 구매하려는 분들은 우선 Mortgagee Sale이 어떠한 것이지 분명하게 이해하고 임하여야 하며, 우선적으로 해당 부동산에 대하여 등기부등본에 나타난 명의와 채권자에 대한 조사와 부동산에 대한 LIM report, Building report 확인이나 Property file 등을 미리 조사하여 구매 혹은 입찰(bidding)에 임하여야 하며, 특히나 관심 있는 물권에 대해서는 융자 선승인 및 미리 감정평가를 의뢰하여 객관적인 가치를 평가해 두시기를 권해 드립니다. 

무엇보다 Mortgagee Sale에서 구매한 부동산은 있는 그대로 판매되는 것(“As is Where is”) 임을 명심할 필요가 있으며, 기존의 입주자나 채무자가 그 부동산을 점유하고 있는 경우 구매 후에 그들에 대한 퇴거 조치가 자신의 책임하에 이루어져야 함을 인지하셔야 합니다.

또 충분한 사전 조사 및 본인의 변호사와 상담을 통해 혹 발생할 수 있는 문제들에 대해 사전에 방지하는 현명한 선택을 하시도록 권해 드립니다. 

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