상업용 임대차 계약 Commercial Lease (2)

상업용 임대차 계약 Commercial Lease (2)

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최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(22) 


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임대차 계약서 

지난 칼럼부터 뉴질랜드에서의 상업용 임대차 계약 관련 사항을 정리하여 개념부터 계약관련주의 사항까지 상세히 살펴보고 있습니다. 


계약당사자로서의 건물주 또는 세입자는 단 한 번 계약서에 사인을 함으로써 짧게는 일년부터 길게는 10년, 20년까지 새 계약서를 쓰거나 조건을 변경하지 않는 한, 계속 같은 계약사항을 지켜야 하기에 미리 그 계약 내용을 숙지하시는 것은 아무리 강조해도 그 중요성이 작지 않습니다. 


반드시 자신의 상업적 목적에 맞게 임대차의 큰 틀을 잡고 그 계획하에 임대차 계약을 작성하시도록 건의해 드립니다. 


지난 칼럼에서는 주로 세입자의 입장에서 계약서 작성 시 주의하셔야 할 사항을 알려 드렸는데요.  간단히 건물주의 입장에 대해서도 알아보도록 하겠습니다. 


건물주도 두 가지의 방법으로 임대를 시작할 수 있는데요. 빈 건물에 세입자에게 임대를 주는 경우와 이미 임대를 준 건물을 임대를 낀 상태로 구매하는 방법이 그것입니다. 


빈 건물의 임대차를 세입자와 계약하는 경우는, 이전 칼럼에서 설명해 드렸던 가계약 성격인 Agreement to Lease를 체결한 후, 정식 Deed of Lease에 서명을 해 임대계약을 완성하시는 경우가 많으신데요. 새로운 임대차계약서를 쓸 때는 보다 많은 협상의 여지가 있다고 생각하시면 됩니다. 


이때 건물주는 세입자 측과 언제부터 임대를 할 것이며, 렌트비는 얼마이고, 렌트비는 언제 어떻게 낼 것인지 등의 필수조항은 물론 상업적으로 중요한 조항들 또는 특별조항 등을 합의하실 수 있습니다. 


예를 들면, 세입자 입장에서는 비즈니스를 준비하고 내부 인테리어를 하는 동안의 rent holiday(몇 주 또는 몇 달 동안 렌트비 없이 건물을 임대하는 것), Prior access(디포짓을 내고 정식 임대일 전에 준비를 위해 건물 열쇠를 받아 먼저 들어가는 것) 등 세입자에게 유리한 조항삽입을 요구를 하는 경우가 종종 있습니다.  


건물주는 임대를 주기 전 세입자의 자산 내역이나 신분 확인, 크레딧 체크 및 임대건물에서 하고자 하는 비즈니스 관련 경력 등을 꼼꼼히 살펴 적당한 세입자를 결정하셔야 합니다. 


이때, 세입자의 임대료 체납 시 임대료 확보를 위해 종종 세입자로부터 Security Bond(임대 보증금)을 요구하기도 합니다.  


그렇다면, 세입자가 임대 중인 건물을 인수하여 자동으로 건물주가 된 경우는 어떨까요? 세입자가 변경될 경우, 건물주의 승인을 받고, 양도계약서를 작성해야 하는 까다로운 절차에 대해 지난 칼럼에서 설명해 드렸었는데요. 


이미 세입자가 있는 건물을 구매할 경우 건물주는 건물의 등기부등본 이전 외에는 특별히 다른 문서를 작성하지 않아도 자동으로 그 권리와 의무를 양도받을 수 있습니다. 


대신 건물의 구매자는 기존에 있던 임대계약을 전 건물주로부터 그대로 넘겨받게 되는데요. 기존 계약을 떠안고 사는 것이기에, 재협상의 여지가 없음으로 매매계약 시 임대계약서에 건물주에게 불리한 독소조항은 없는지, 현재 임대는 언제 끝나는지, 렌트비는 얼마이고, 현 세입자가 제때제때 렌트비를 내고 있는지, 현재 밀린 렌트비는 없는지, 이전에 문제를 일으킨 적은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴보신 후 건물을 구매하시기를 권해 드립니다.


위에 제시해 드린 두 경우 모두 가장 중요한 서류는 이 모든 서류의 모태인 임대차 계약서인데요. 임대차 계약서에서 일반적으로 어떠한 내용을 확인하셔야 하는지 차근차근 조항 하나하나 살펴보도록 하겠습니다. 


임대료(Rent) 및 부대비용(Outgoings)

임대차 계약에 대한 사항 중 또 살펴보아야 할 점은 렌트비가 연간/월간 얼마인지, 매월 선지불하는 임대료 이외에 부대비용(Outgoings)을 현재 얼마나 지불하는지, 그 내역은 어떤 것인지 등일 것입니다. 


임대료는 건물에 대한 렌트비, 주차장에 대한 렌트비 등으로 세부적으로 나누어 표시하실 수 있습니다만, 보통 GST는 별도로 계산하도록 합니다. 


임대료 지불과 관련하여 세입자는 건물주에게 임대료를 제때에 지불해야 할 의무가 있으며, 이를 위반한 경우 건물주는 미지급분에 대한 이자를 요구하거나 정도에 따라 약정한 임대차계약을 파기할 명분을 갖게 됩니다. 


보통 세입자는 렌트비 이외에도 건물에 관련된 부대비용을 지불하게 되는데, 임대계약 안에 책정되어진 이 부대비용의 범위는 상당히 광범위합니다. 


보통 이러한 부대비용에는 건물에 부과되는 시청의 건물세(rates)뿐 아니라 건물보험료, 각종 공과금, 전기, 가스, 수도요금, 청소 및 건물 관리비용 등이 포함될 수 있습니다.


따라서 세입자의 입장이라면 어떤 부대비용을 내야 하는지 정확한 내역과 금액을 사전에 꼭 확인하셔서 미리 체크하고 그 종류와 액수를 제한하도록 협상해 보시는 것도 좋은 방법일 것입니다. 


또, 보통은 부대비용(Outgoings)에 대한 산정을 백분율로 나타내는 경우가 많은데요. 이는 매년 지불해야 하는 금액이 해마다 물가 변경으로 조금씩 변경되기 때문일 것입니다. 


또 건물 전체를 임대하는 것이 아니라 일부분만을 임대한다면, 가끔 전기세나 물세 등의 부대비용이 각각의 세입자에게가 아닌 건물 전체에 부과될 때가 있습니다. 


이 때에는 세입자가 지불해야하는 부대비용지분(Proportion outgoing)을 전체 건물 면적 대비 임차면적으로 계산하여 임대계약에 표시하기도 합니다. 


건물 사용 용도(Business Use) 

임대 계약서에는 세입자가 임대 후 건물을 사용하려는 목적/용도를 기입하게 되어 있습니다. 만일 임대 중에 세입자가 비즈니스 용도 변경을 하려고 할 때나, 비즈니스를 매매하여 임대를 양도할 때, 비즈니스의 구매자가 업종변환을 시도할 수도 있는데요.  


만일 구입하시려는 비즈니스를 다른 용도로 변경하여 운영하실 예정이라면, 이에 관련된 사전승인은 필수입니다. 건물의 상업용도를 변경할 것을 요청하는 경우는 생각보다 훨씬 더 까다로울 수 있습니다. 


예를 들어, 현재 미장원에서 주류판매가 가능한 식당으로 변경하고자 한다면, 건물주 승인뿐 아니라 음식과 주류를 판매할 수 있도록 위생 검사증과 주류판매를 위한 승인을 해당 관청에서 발급받는 조건을 계약서에 넣으셔야 할 것입니다. 


이와 같이 건물 사용 용도 변경은 어쩌면 훗날 민감한 사안이 될 수 있는 부분이기 때문에 세입자의 입장에서는 신중하게, 되도록 광범위하게 건물주의 입장에서는 되도록 자세히 기입하도록 건의해 드립니다.


임대차 연장 권리(Rights of Renewal)

임대 계약 협상 시 세입자가 가장 신중하게 결정하셔야 되는 조건 중 하나가 바로 이 임차 연장 권한과 연장 기간인데요. 세입자가 건물 임차를 연장할 수 있는 회수와 그 기간을 나타내게 됩니다. 


임차를 하시려고 보면 3+3+3 또는 2+3+3 등의 수식을 보시게 되는데요. 예를 들어 임대기간(initial term)이 3년이고 rights of renewal이 'two of three'인 임대계약이라면 임대 시작일로부터 3년이 지난 후 3년씩 두 번의 추가 연장 권한이 있다는 뜻입니다. 


즉, 총 9년짜리 임대이지만 처음 3년이 지난 후 3년 연장을 더 하거나 아니면 임차를 끝낼 수 있는 옵션이 주어지고, 그때 연장을 택한다면 그로부터 3년 후, 즉 처음 lease가 시작한 날짜로부터 6년 후에 한 번 더 3년 연장을 할 수 있는 옵션을 뜻하게 됩니다.  


보편적으로 세입자는 처음 시작하는 임대 기간을 되도록이면 짧게 시작하고 이후 연장 권한을 많이 받는 것을 선호하게 됩니다. 


물론 이와는 반대로 건물주 입장에서는 연장 권한보다는 처음 시작하는 임대 기간이 상대적으로 긴 것을 선호하게 되는데요. 건물주 측에서 생각해 본다면 당연히 안정적인 임대수입을 선호하기 때문일 것입니다. 


다음 칼럼에서도 임대계약 관련 시 주의하셔야 할 점등에 대해 자세히 다뤄 보도록 하겠습니다. 

<다음에 계속>

 

* 본 칼럼은 독자 개개인을 위한 법률 자문이 아닌 필자 개인 견해를 바탕으로 한 일반적 법률 정보전달을 목적으로 한 글임을 밝혀드립니다. 더 궁금하신 사항이 있으시다면 전문가와의 개인상담과 정확한 리서치를 통한 케이스 가이드를 권해 드립니다. 또, 법 조항이 수시로 변경되는 특성상, 지난 글이 현 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 따라서 칼럼 내용이나 정보로 인한 손해에 필자는 어떤 책임도 없음을 알려드립니다.

  

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최유진 변호사 (Eugenie CHOI)


Hemaru Law 대표변호사

Mobile: 021 262 7182

Email: eugenie@hemarulaw.co.nz

 


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