부동산 가격 동향

부동산 가격 동향

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이관옥 변호사의 법률 칼럼(41) 


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작년 초까진 유례없는 주택담보대출 금리가 낮았고 전 세계적으로 코로나19의 영향에도 불구하고 연말까지 지속적으로 주택가격이 상승하셨으나 올 초부터 둔화세를 보이고 있습니다. 


대출금리가 1년 기준으로 4%까지 육박했고 러시아의 우크라이나 침공에 따른 유가 상승과 함께 주택건설에 필요한 건축자재의 원활한 수급이 되지 않고 있기 때문입니다. 


가격상승 요인으론 특별영주권의 대거 승인과 3월부터 점진적인 국경 개방을 통해 연말에 완전한 국경 개방이 된다는 점입니다.


감정평가

주택구입을 할 때 매도자와 매수자가 가장 합의점을 찾지 못하는 요소 중의 하나가 바로 주택가격입니다. 매도자는 많이 받기를 원하고 매수자는 당연히 덜 주고 구입을 원하는 것이 인지상정입니다. 


지난 몇 년 동안 부동산 건설이 호황을 누리면서 오래된 집을 허물고 대지를 분할하여 주택을 짓기 전에 분양하여 짧게는 몇 개월 내지 몇 년 후에 주택이 건설되고 입주를 하는 건수가 늘어나면서 주택융자를 최종 승인받기 위해선 새로 지은 주택의 감정평가를 요구받고 있습니다. 


공시지가가 매매가보다 현격히 낮거나 은행에서 e-value를 알 수 없는 경우에도 은행에서 공식적으로 인정한 감정평가사의 평가서를 승인조건으로 요구하는 경우가 많습니다. 


따라서 주택을 포함하여 부동산 구입을 위한 계약서 작성 시 융자조건을 반드시 넣어야 합니다. 물론 매도자와 가격 흥정에서 유리한 위치를 선점하기 위해 은행에서 사전 승인을 받아 계약 시 융자조건을 만족시키는 경우도 있습니다. 


경매에 참여하기 위해선 일반적으론 매수자가 조건을 달지 못하기 때문에 융자에 대한 사전승인이 꼭 필요합니다. 입찰(Tender)의 경우에도 경쟁자들보다 좀 더 유리한 위치에 있기 위해 사전승인을 받는 것이 좋습니다. 


사전승인을 받았다고 해도 경매와 입찰에 참여하기 전에 부동산에 대한 사전정보를 은행에 보내어 최종 융자승인에 문제점이 없는지 확인하셔야 합니다. 


구매를 원하는 부동산 물건에 대해 은행에서 담보물로 융자를 승인해 줄 수 있는 금액엔 한계점이 있습니다. 구매자의 수입과 지출을 산출하여 대출금액이 정해지며 구입하는 주택의 구입가격이 기준이 아니라 주택의 실 가격을 산정하여 융자금액이 제한받습니다. 


예를 들어, 주택의 감정평가액이 100만 달러라면 은행에서 최대 80%까지 대출이 가능하다면 본 주택을 담보로 은행에서 빌릴 수 있는 최대 금액은 80만 달러입니다. 


하지만 수입과 지출을 따졌을 때 최대로 빌릴 수 있는 금액이 75만 달러라면 이 주택을 담보로 은행에서 대출받을 수 있는 금액은 75만 달러로 한정됩니다. 


자기자본이 넉넉하지 못할 경우엔 주택을 구입하기 위한 계약서를 작성할 때 감정평가를 받아보겠다는 계약조건을 넣는 것이 매우 중요합니다. 


감정평가 조건을 넣는 경우 쌍방이 흥정하여 적은 매매금액보다 감정평가서를 통해 받은 감정평가액이 낮다면 매수자는 매도자에게 금액을 깎아달라고 요청할 수 있는 근거자료를 확보하게 됩니다.


국경 개방

지난 2년 동안 코로나19로 인해 자국민과 영주권자를 제외한 단기 비자에 대한 제한적 신청과 승인으로 인해 뉴질랜드 국경이 문을 닫고 있었으나, 지난달 3월 중순부터 워킹홀리데이 비자의 신청이 시작되었고, 제한적이지만 학생비자가 단계적으로 열리고 5월부턴 무비자 입국이 가능한 국가의 관광비자가 종전처럼 발급되어 5월 2일부터 입국이 허용됩니다. 


관광산업이 뉴질랜드 주요 수입원이기 때문에 예전과 같이 많은 관광객이 전 세계에서 입국한다면 국내 경제의 부활뿐만 아니라 이와 발맞춰 교민 경제도 보다 활기차게 변모하지 않을까 기대해 봅니다. 


연말이면 관광객뿐만 아니라 단기취업비자 입국자도 많아지기 때문에 현재와 같은 인력난은 해소될 것이며 이러한 요소는 주택 상승을 견인하는 주된 요소가 될 전망입니다.


많은 분이 언제 구입을 해야 할까 몹시 궁금해합니다. 5년 이상 뉴질랜드에 거주할 계획이 있고, 특히 첫 집 구매자라면, 그 시기를 조율하지 말고 지금 당장 거래 은행에서 주택융자승인도 받고 발품을 팔아 본인에게 맞는 주택구입을 시작하길 조언 드립니다. 


<다음에 계속됩니다>


◼︎ 본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률 조언이 아니므로 맞춤형 법률 조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥 변호사에게 있습니다. 


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이관옥 변호사  

법무법인 Philip Law Office 대표 변호사
직통: (09) 8800 777  |  대표: (09) 8800 123
Email: ask@philiplawoffice.co.nz

 

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