최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(32) 

아무리 개인 간의 신용을 바탕으로 채무 관계를 갖는다고 하여도, 담보 설정을 해 놓았을 경우와 그렇지 않을 경우 결과적으로는 큰 차이가 생길 수 있는데요. 

이번 칼럼에서는 지난 칼럼에서 잠시 소개해 드렸던 부동산 담보설정 중 Caveat 그리고 동산담보 설정에 대해 좀더 자세히 설명해 드리겠습니다.  

Caveat

Caveat은 채무액과 관련해 채무자의 부동산에 근저당을 설정함으로써 채무불이행 시 채무자가 부동산을 처분하지 못하게 할 수 있는 법적 장치입니다. 한국의 근저당 개념과 상당히 비슷한데요. 

Caveat이란 “그에게 알게 한다(let him beware)"는 의미의 라틴어에서 비롯된 법률용어로 등기될 수 있는 형식의 통지(Notice)를 뜻합니다. 

따라서, 이해당사자가 등기부등본상에 이러한 Notice를 등록하고 등기한 후 소유주에게 이를 알리게 되는 일종의 통지형식의 법적 수단이라고 이해 하시면 됩니다. 

Caveat을 등록하는 이를 Caveator라 하는데, Caveat은 이러한 Caveator의 권리를 보호하되, 기존의 법적 권리는 그대로 보호되게 됩니다. 

만일 Caveat 등록에 성공한다면, 해당 부동산에 더 이상의 새로운 권리 등록이 불가능하게 되어 caveat이 취하될 때까지 부동산 소유주는 땅을 팔거나 땅을 담보로 융자를 얻는 등의 어떠한 거래도 할 수 없게 됩니다. 

한가지 주의하셔야 할 것은 단순히 채무 관계에 있다고 해서 근저당 설정을 할 수는 없다는 것입니다. Caveat이 정당한 사유 없이 등록된 경우, 그 효력 자체가 부동산 거래를 정지시킬 수 있기 때문에, Caveat을 주장할 수 있는 이해관계가 성립되는지 우선적으로 먼저 변호사와 검증을 하신 후 등록을 하셔야 할 것입니다. 

근거 없이 caveat이 등록되었다고 생각하는 경우, 부동산 소유주는 고등법원에 신청하여 Caveat 취하 명령을 받을 수 있는 절차가 있어 Challenge를 받을 수 있고 이러한 경우 법원은 부동산의 소유자 및 은행 그리고 제삼자의 채권자에게 가져올 수 있는 영향 및 상관관계를 고려해 Caveat 등록으로 인한 손해배상 명령을 내릴 수 있습니다. 

따라서, 채권자와 채무자가 근저당설정을 합의한 경우, 해당 채무액에 대해 근저당설정을 하기 위해서는 채권자가 근저당설정을 할 수 있는 권리와 담보물인 부동산의 정확한 주소와 등기부등본 번호 등의 Legal Description 등을 반드시 Term Loan Agreement에 명시하여 문서화하여야 합니다.  

PPSR(Personal Property Security Register)  

동산 관련 담보등록 시스템 PPSR은 동산에 대하여 담보권을 설정하고 Personal Property Securities Act 1999라는 관련법 아래 설정이 되어 있습니다. 여기서 ‘동산’이란 토지(및 기타 특정 예외사항)를 제외한 모든 재산을 의미합니다.

일반적으로 토지 또는 건물 이외의 모든 자산을 포함하게 되는데요. 예를 들자면 기계류, 자동차, 보트 곡물, 가축 및 장비와 같은 재화입니다. 또한 지식재산권 등 무형 자산 및 주식 등 금융 자산도 포함될 수 있습니다. 

Personal Property Securities Act에 따른 담보권은 거래상 동산에 대하여 담보로 설정되었거나 제공되는 권리로, 그 거래의 형식 및 담보물에 대한 소유권이 누구에게 있는지 상관없이 대금 지급 또는 의무사항의 이행을 담보합니다.

PPSR 검색  

따라서 담보물이 동산의 경우, 채권자는 본인에게 제공하기 원하는 가치 있는 담보 중고 상품에 대해 부채가 없는지 또 재소유하는데 안전한지 등의 여부를 확인하기 위해 PPSR을 쉽게 검색할 수 있습니다. 

PPSR 검색은 비용도 많이 들지 않고 즉시 확인이 가능하신데요. 정부 웹사이트 www.ppsr.govt.nz를 방문하시면 소정의 비용으로도 검색이 가능합니다. 

예를 들어 보겠습니다. 사정이 딱한 지인이 돈이 급해 얼마간의 돈을 융통해 달라고 제게 부탁한 경우, 부동산은 모기지가 이미 있어 담보역할을 할 수 없다고 판단이 될 때 지인이 가진 값비싼 동산인 차 BMW를 담보로 돈을 빌려주시기로 합의를 하실 수 있습니다. 

이때 돈을 빌려준 채권자인 제가 PPSR에 자신의 권리를 등록하지 않는다면, 채무자인 지인이 돈을 다 갚지 않고 차를 제삼자에게 팔아 버리는 경우, 담보에 관한 권리를 주장하기가 힘들어질 것입니다. 

하지만 제가 돈을 빌려준 시점에 차용 관련 계약을 하고, PPSR에 이를 근거로 한 채권을 등록한 경우에는, 제삼자의 소유권에 우선하여 저는 BMW에 대한 저의 권리를 주장할 수 있게 되는 겁니다. 

제삼자의 경우도 돈을 빌려 주시기 전 PPSR 검색을 하셨다면, 이를 인지하여 돈을 빌려주기 전 지인에게 저에게 갚을 빚에 대한 채무상환을 먼저 요구하게 될 것입니다. 

하지만, 이렇게 담보권자로서 보호받기 위해서 담보권은 동산에 “연결(attach)”되어야 하며, 담보권자는 동산에 대한 담보권의 “대항력을 갖추어야(perfect)” 합니다. 담보권과 동산의 연결(attachment)은 채무자가 채권자와 유효한 담보계약을 체결하는 것으로 설정됩니다. 

그리고 이러한 담보계약이 유효하기 위해서는 채권자와 채무자 사이의 계약은 반드시 서면으로 되어 있어야만 하고, 합리적으로 구별 가능하도록 담보될 동산에 대한 설명을 포함하며, 이 동산에 대한 담보권을 설정해 놓아야 합니다. 

즉 구두상으로 '차를 담보로 얼마를 빌려주겠다' 등의 구두계약을 기본으로는 PPSR설정의 효력이 발생되지 않는다는 것입니다. 

일단 PPSR에 등록을 하면 5년간 채권자의 권리가 등록이 되게 되는데, 등록 기간이 만기가 되면 소정의 비용으로 한 번 더 5년간의 연장이 가능합니다

PPSR 우선권 

그렇다면, 같은 물건에 여러 채권자가 담보권을 가지고 있을 때 누가 다른 이보다 먼저 우선권을 가지게 될까요?  

“First come first serve”라고 먼저 PPSR 등록을 한 채권자가 등록을 하지 않은 채권자보다 우선권을 가지게 됩니다. 

따라서 만약 한 명 이상의 채권자들이 PPSR 등록을 하였다면, 먼저 등록을 한 채권자가 나중에 등록을 한 채권자들보다 우선권을 가지게 되는 것입니다.  

간단하게 예를 들어 보겠습니다. A가 B에게 돈을 빌려주기로 하고, B의 차를 담보로 잡기로 했습니다. A는 서면계약 후 돈을 빌려주었고, 그의 담보권을 PPSR에 등록을 하였습니다. 

그런데 며칠 후 B가 A에게는 아무 이야기도 없이, 이번에는 C에게 돈을 빌리고 이번에도 같은 차에 담보를 잡기로 했다고 하면, A와 C 중 어느 쪽의 담보권이 우선일까요? 

이런 경우, C가 자신의 담보권을 등록했다고 하더라도, A가 먼저 담보 등록을 하였기 때문에 A와 C 중에서는 A에게 우선권이 있습니다. 

그러므로 C는 돈을 빌려주고, 차를 담보로 하는 시점에서 PPSR 등록을 검색했어야 했고, PPSR 확인을 해보지 않고 A의 차에 아무 담보권이 없을 것이라고 생각하고 돈을 빌려주었다면 그것을 C의 불찰이 되게 되는 것입니다.

결론적으로 B가 A에게 돈을 갚지 않는다면 A는 담보권 행사를 하여 B의 차를 팔고 판매금액에서 A가 빚진 금액만큼 가져갈 수 있습니다. C는 이때 판매금액에서 A가 가져간 돈을 빼고 남은 금액이 있을 경우에만 돈을 가져갈 수 있게 되는 것입니다. 

반대의 경우로, 만약 A가 담보 등록을 서둘러 하지 않아 나중에 돈을 빌려준 C가 먼저 등록하였다면 결과는 반대가 될 것입니다. 이런 경우에는 먼저 담보등록을 한 C가 우선권을 갖게 되고, A는 안타깝게도 돈은 먼저 빌려주었지만, 차순위로 밀리게 됩니다. 

마지막으로 채무 관계를 성립하기 전의 독자님께 조언을 드리자면, 단순 차용증이 아닌 뉴질랜드 법에 적법하여 효력이 발생할 수 있는 Term Loan Agreement 작성과 이에 동반한 부동산 및 동산 담보 설정을 고려하시고, 반드시 전문인의 조언을 받아 이를 진행 하시기를, 또 아무리 급하다 하여도 모든 서류를 완성하신 후 송금하시는 지혜를 권해 드립니다.  

저작권자 © ‘뉴질랜드 정통 교민신문’ 뉴질랜드타임즈, 무단 전재 및 재배포 금지