이관옥 변호사의 법률 칼럼(56) 

가족과 가장 많은 시간을 보내는 가족의 행복이 시작할 뿐만 아니라 자산 증식의 가장 큰 축을 이루는 내 집 마련의 꿈을 어떻게 이룰 것인가? 

이번 칼럼은 필자가 그동안 수많은 분의 주택 구입과 관련하여 법률서비스를 제공하면서 경험한 내용들을 간추려서 나와 내 가족에게 가장 맞는 주택 구입을 위한 성공 노트를 정리해 보았습니다.

1. 재정 능력을 최우선으로 주택 구입을 결정한다

흔히 말하길 충분한 재정 능력이 있다면 구입하지 못할 주택은 없다고 할 만큼 주택을 구입할 수 있는 충분한 자금력이 주택 구입에서 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다. 

유산을 많이 받았거나 로또에 당첨되지 않은 이상 거의 모든 주택 구입자는 은행에서 또는 제2금융권에서 주택을 담보로 융자금을 빌려서 첫 집 마련의 꿈을 실현하는 것이 보통입니다. 

2022년부터 시작한 금융위기를 겪고 있는 현시점에서 예상치 못한 주택 융자금에 대한 높은 이자와 이에 대한 상환 능력을 갖추지 못하면 어렵게 마련한 가족의 보금자리를 지키지 못할 수도 있습니다. 

많은 분이 주택 구입시 가지고 있는 모든 현금을 탈탈 긁어모아 주택구입에 모두 사용하고 꼭 필요한 주택의 관리에 전혀 손을 쓰지 못하는 경우를 접할 수 있습니다. 

주택을 보유한다는 것은 정신적인 안정감을 줄 뿐만 아니라 가치 상승을 통해 자산 증식을 할 큰 기회를 잡은 대신 비바람과 강한 햇볕에 노출되는 주택과 부속건물 그리고 정원과 잔디밭을 끊임없이 관리해야 하는 책임도 동시에 갖게 됩니다.

경매와 입찰 등 모든 형태의 주택 매도 방법에 참여하기 위해선 원하는 주택의 구입가에서 보유한 현금 자산을 뺀 금액을 은행과 같은 주택을 담보로 빌려줄 은행권에서 받을 수 있는 주택 융자금을 모기지 브로커나 거래하는 은행에 직접 문의하여 정확히 파악하고 서면으로 승인을 받아야 합니다. 

이를 ‘Pre-approval’ 또는 ‘사전(융자) 승인’이라 부릅니다. 사전 승인 없이 충분히 은행에서 빌릴 수 있다고 판단하고 주택 경매에 참석하여 낙찰받았는데 여타의 이유로 인해 승인받지 못한다면 지급한 계약금을 모두 돌려받지 못하는 황당한 상황에 처할 수 있습니다.

2022년 1월을 기점으로 주택 가격이 하락했다가 올 하반기부터 주택 가격이 다시 반등하고 있습니다. 뉴질랜드의 주택 가격은 과거 십수 년을 확인해 보더라도 5년 또는 10년 단위로 나누어 가격 변동을 살펴보면 분명 계속하여 상승 곡선을 그리고 있음을 쉽게 알 수 있습니다. 

쉽게 말해, 내 집 마련의 꿈을 위해 열심히 자금을 모아도 주택 가격의 상승을 따라잡기 어렵다는 결론입니다. 과거와 현재의 주택가격 동향을 확인하고자 원하시는 독자는 www.QV.co.nz를 방문해 보시기 바랍니다. 

주택을 구입해야 함은 재론의 가치가 없겠지만 언제 구입할 것인지는 순전히 구입자의 몫으로 남게 됩니다. 나 혼자 구입이 어렵다면 부모 또는/그리고 배우자와 또는 친한 친구와 함께 공동 구매도 고려해 봐야 합니다. 

주택의 가격을 결정하는 가장 큰 요소는 다름 아닌 Location 즉 주택이 위치한 지역이고 그다음으로 건물의 상태입니다. 같은 크기와 비슷한 연도에 지어진 주택이라도 지역에 따라 많은 금액에 차이가 있음을 알 수 있습니다.

2. 노력한 만큼 더 좋은 주택을 찾을 수 있다

공인중개사 과정을 공부하다 보면 주택 구입 전에 최소 30번 이상을 오픈 홈 등에 참관하여 구입할 주택을 직접 눈으로 확인하고 구입 의사를 결정한다고 합니다. 

눈부신 기술의 발전으로 직접 방문하지 않더라도 현장에 가본 것 같은 생생한 자료를 많이 접할 수 있겠지만 구입할 주택을 직접 방문하고 주위 환경을 살펴보는 것은 필수라고 할 수 있습니다. 

나에게 또는 우리 가족에게 가장 필요한 주택이 갖춰야 할 것이 무엇인지 위에서 설명해 드린 금융권에서 주택을 담보로 빌려올 수 있는 정확한 금액을 산정하고 학교에 다니는 자녀가 있는 경우에는 등하교를 최우선으로 고려한다거나 가장이 매일 출퇴근하는 직장을 최우선으로 고려할 수 있습니다. 대학에 다니는 자녀를 위해 대학 근처에 아파트를 구입해서 학교를 마칠 때까지 보유하는 경우도 여기에 해당할 수 있습니다. 

2023년 주택시장에서 가장 큰 이슈는 단연 ‘물난리’입니다. 오클랜드의 일부 주택은 3번 이상 침수된 경우도 있습니다. 워낙 많은 주택이 침수되었기에 보험사를 통해 보상을 받고 수리를 받는 주택이 연말인 지금까지 지속되고 있음을 쉽게 볼 수 있습니다. 

주택이 자리 잡은 위치와 그동안 거쳐 간 집주인들의 주택에 대한 보수 또는 개량에 따라 다시 침수될 수 있는 위험도가 높은 주택 또는 비교적 안정한 주택으로 분류할 수 있습니다. 

보이지 않는 벽면 내부의 상태는 전문가에게 의뢰하기 전까지 그 상태를 정확히 알 수 없지만 육안으로 주택의 외벽과 천장에 있는 입구를 통해 지붕 아래 공간으로 들어가 누수가 있었는지 직접 확인해 볼 수 있습니다. 

건축 현장에서 일하는 빌더 또는 전문적으로 건축물에 대한 보고서(Builder’s Report)를 작성하는 회사나 전문가에게 의뢰하여 소정의 비용이 들더라도 꼭 조언받거나 보고서를 받는 것을 권고드립니다. 

<다음에 계속됩니다>

◼︎ 본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률 조언이 아니므로 맞춤형 법률 조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥 변호사에게 있습니다. 

 

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