[이관옥 변호사의 법률 칼럼] 주택 구입

[이관옥 변호사의 법률 칼럼] 주택 구입

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이관옥 변호사의 법률 칼럼(11)  


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주택 구입은 모든 가족의 의식주 중에서 따듯한 보금자리를 제공하는 원천적인 목적 이외에 가장 큰 재산 목록일 뿐만 아니라 자산 증식의 최선봉에 있기 때문에 많은 사람의 최대 관심사 중의 하나입니다. 


특히 지난 5년 동안 오클랜드 지역의 주택가격이 거의 2배 가까이 올랐습니다. 2년 전 발표된 정부공시가격(www.qv.co.nz)이 낮게는 40%에서 50% 인상된 것을 볼 때 왜 정부가 외국인투자 관련법(OIA)을 개정하여 사전승인 없이 외국인이 주택구입을 못하도록 했는지 느낄 수 있는 대목입니다. 아무리 열심히 일해도 평생 자기 집을 마련하지 못할 것이란 위기의식이 사회적 공감대로 반영되었음을 알 수 있습니다. 본 칼럼에선 주택 구입시 유념해야 할 요소들에 대해 살펴보고자 합니다. 


부동산 형태

재산의 종류를 분류하는 방법은 많겠지만 크게 부동산과 동산으로 구분하게 됩니다. 동산은 말 그대로 움직일 수 있는 재산을 이와 반대 개념인 부동산은 토지와 건물과 같이 움직일 수 없는 형태를 갖추고 있습니다. 


부동산은 다시 일반주택, 다세대 주택(아파트 등), 상업용 건물, 농장, 야산 등 여러 형태로 세분되며 부동산을 상업적으로 이용하는지의 여부에 따라 부가가치세(GST)의 적용을 받지만 0% 세율을 적용받기도 합니다.

1층에서는 상업적으로 이용하는 영업장이, 2층에는 주거공간이 있는 주상복합형인 건축물이 있는가 하면 농장의 경우 축산과 농업 등으로 이용하는 건초 또는 농경지와 함께 거주공간을 제공하는 주택과 함께 작업장으로 사용되는 창고와 축사 등이 복합적으로 구성된 부동산의 형태도 존재합니다. 


객실을 수십 개 또는 수백 개 갖춘 호텔 건물도 있으며 때론 대지와 여러 객실을 포함한 모텔 비즈니스와 함께 매매되기도 합니다. 퀸스트리트에 위치한 적게는 수십 평방미터의 가게 자리가 있는가 하면 수십 만 평방미터를 자랑하는 농장 또는 산림지가 있습니다. 실로 그 쓰임새의 다양성만큼 여러 형태로 구분됩니다.  


소유권 형태

일반적으로 통용되는 부동산 계약서 1면을 살펴보면 부동산 소유권이 나열되어 있음을 볼 수 있습니다. Fee Simple, Leasehold, Crosslease(Fee Simple), Crosslease(Leasehold), Stratum Freehold, Stratum in Leasehold입니다. 

이러한 부동산의 소유권이 과연 무엇인지 살펴보기에 앞서 내가 구입코자 원하는 부동산이 어떤 형태의 소유권인지 어느 서류에서 찾아볼 수 있을까요? 정답은 바로 토지에 대한 소유권자와 소유권 형태가 기록된 등기부 등본(Certificate of Title)입니다. 


소유권의 등록 뿐만아니라 은행담보 설정과 해제, 토지 분할에 따른 새로운 등기 등 토지에 관계된 등록과 말소 등을 관장하는 기관은 토지등록소(Land Information New Zealand: LINZ)라는 국가기관입니다. 부동산 매매와 등기 업무를 진행하는 모든 법률사무소 또는 공인중개사 사무실을 통해 이러한 소유권 형태를 쉽게 확인해 볼 수 있습니다. 


도로 편입 또는 공공시설 확충을 위해 뉴질랜드 정부에 보상을 받고 귀속되는 것을 제외하곤 ‘Fee Simple’은 영구적인 소유권을 갖게 됩니다. 반면에 ‘Leasehold’는 기록된 기간만큼만 소유하게 되며 소유권을 연장받지 못할 경우 원소유권자에게 소유권이 귀속되게 됩니다. 


‘Crosslease’인 경우 영구적인 소유권을 인정받지만 999년 동안 교차하여 서로 임대하는 형태로 처음 설정한 기간에서 사용한 기간만큼 그 기간이 줄어들게 됩니다. 오늘날 새로 조성되는 택지의 경우 Fee Simple 또는 공동관리사무실(Body Corporate)에 관리를 맡긴 형태는 ‘Stratum Freehold’ 형태를 갖추는 경우가 대부분입니다. 


이웃집과 Crosslease로 되어 있는 경우 동의를 얻어 재측량하고 신청서를 작성하여 관할 시청에 접수하여 Fee Simple 소유권 형태로 전환하기도 합니다. 이처럼 일정 기간 또는 영구히 소유할 수 있느냐에 따라 부동산의 가치가 크게 달라집니다. 따라서 좋은 지역인데 월등히 싼 값에 매물로 나온 부동산의 경우 ‘복권 당첨의 행운’이 아닐 수 있기 때문에 꼼꼼히 부동산에 대한 각종 자료를 잘 살펴보아야 합니다. 


외국인 투자

외국인의 부동산 취득을 제한하는 관련법이 개정되어 2018년 10월 22일부터 시행되고 있습니다. 주요골자는 누구나 자유롭게 구입이 가능했던 일반주택도 사전승인 없이 구입할 수 없으며 뉴질랜드 시민권자, 영주권자 또는 호주의 시민권자 등만이 규제 없이 구입할 수 있도록 변경된 것입니다. 


외국인의 부동산 구입을 규제하는 관련법은 흔히 ‘OIA’라고 불리는 Overseas Investment Act 2005입니다. 관련법이 개정된 이후 외국인, 유학생 등이 쉽게 구입이 가능했던 주택시장에 많은 영향을 미친 것이 사실이며 이로 인해 부동산 경기가 많이 위축되었고 지난 몇 개월 동안 코로나19로 인해 더욱 위축된 듯 보였으나 젊은층을 중심으로 꾸준히 주택구입이 이루어지고 있어 고무적인 현상을 보이고 있습니다.


<다음에 계속됩니다>


◼︎ 본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률 조언이 아니므로 맞춤형 법률 조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥 변호사에게 있습니다. 



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이관옥 변호사  

법무법인 Philip Law Office 대표 변호사
직통: (09) 8800 777  |  대표: (09) 8800 123
Email: ask@philiplawoffice.co.nz

 

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