최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(21) 

상업용 임대차와 주거용 렌트의 차이 

뉴질랜드에서 상업용 임대(Commercial Lease)는 주거용 렌트와는 많은 차이점이 있습니다. 주거의 목적으로 주택을 임대하고 빌리는 Residential Tenancy와는 별도로 취급이 되어 법부터 다른 Property Law Act의 규제를 받게 됩니다.   

주거용 렌트(Residential Tenancy)는 1986년에 제정된 Residential Tenancies Act의 규제를 받고 집주인의 권리보다는 세입자의 권익 보호에 조금 더 중점을 둔, 세입자에게 유리한 법안이라 할 수 있습니다. 

반면 상업용 임대는 Property Law Act의 규제를 받는데, 비교적 건물주에게 유리하게 고안된 법안이라 이해하시면 됩니다.  

주거용 렌트 때문에 분쟁이 생긴다면, Tenancy Tribunal이라는 비교적 간단하고 저렴한 분쟁 해결책이 있고 법안 자체에 쌍방의 권리와 의무에 대해 자세히 기술이 되어 있어 변호사를 수임하지 않고도 해결이 가능합니다.  

하지만, 상업용 임대차에는 이러한 절차가 없고, 계약 당사자들이 합의한 내용을 바탕으로 계약서를 작성하고 계약을 진행하기에, 계약 전 반드시 변호사를 선임하셔서 본인의 법률 자문을 받도록 하셔야 합니다.  

만일 비즈니스 관련의 상업용 임대차라면, 임대계약에 관련된 사항은 비즈니스 운영과 손익 관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 요인이므로 특히 주의 깊게 살펴 보셔야 합니다. 

이때 임대계약에 대한 사항 중 꼭 알아보아야 할 부분을 몇 가지 예로 들자면, 현재 렌트비가 연간 얼마인지 임대계약의 기간은 언제까지인지, 몇 번의 연장권리가 더 있는지, 렌트비는 언제 어떠한 방식으로 책정되어 인상되는지 등등에 해당하며 임대 계약 조건 중 불리한 점이 있는지 꼭 전문가의 조언을 받도록 하셔야 합니다. 

또, 세입자가 한 건물을 빌려 주거용 목적과 상업용 목적으로 동시에 사용한다면, 이는 주거용 렌트에 관련된 Residential Tenancies Act의 규제를 받으므로 이 부분은 주의하셔야 합니다.  

임대차 계약 작성 

건물주가 변호사를 고용하여 건물주에게 유리하게 미리 계약서를 작성해 놓는 몇몇 특이한 경우를 제외하고, 뉴질랜드에서 통용되고 있는 대부분의 상업용 임대차 계약서는 오클랜드변호사협회에서 만들어진 계약서입니다. 

이 계약서는 변호사협회에서 계속적으로 수정/변경을 하여 현재까지 모두 6번의 edition이 나왔습니다만, 이를 기준으로 각각의 경우에 따라 조금씩의 변형된 계약서가 사용되고 있습니다.  

만일 건물주가 제시하는 계약서가 통상적으로 사용되는 변호사협회 계약서와 많은 면에서 다르다면, 서명하시기 전 반드시 변호사와 상담하여 그 내용을 숙지하시고 진행하시기 바랍니다. 

예를 들면 커다란 쇼핑몰 등 많은 세입자를 거느린 건물주는 자신들만의 특화된 계약서를 작성하여 사용하고 있는데, 이러한 계약서는 당연히 건물주에게만 유리하게 작성된 경우가 다반사이고, 이러한 조항을 받아들이는 세입자에게만 임대차를 주기도 하므로 특히 주의해 읽어 보셔야 합니다.  

또, 주거용 렌트 계약서는 비교적 간단한 3~4페이지 정도의 계약서가 이용되어 누구나 손쉽게 작성할 수 있는 것에 비해, 상업용 임대차 계약서는 모두 20페이지 상당의 계약서로 비교적 상세하게 조항들이 기재되어 일어날 수 있는 상황들을 커버하고 있습니다. 

세입자가 상업용 임대를 시작하는 경우는 대부분 두 가지의 경우로 나누어 지게 되는데요. 건물주와 직접 임대계약을 하는 경우가 그 하나고, 기존에 있던 비즈니스를 인수하면서 비즈니스와 함께 임대를 그대로 양도받는 방법이 나머지입니다.  

건물주와 직접 계약을 할 때 세입자에게는 장단이 있겠지만 아무래도 양도를 받는 것보다는 협상의 여지가 있습니다. 임대차 계약을 체결할 때 주로 부동산 에이전트가 소개하여 계약을 할 때 Agreement to Lease라는 문서를 작성하시는 경우가 많으신 데요. 

한가지 주의하셔야 할 것은 Agreement to Lease는 임시(가)계약서로 앞으로 임대차계약(Deed of Lease)을 서명하겠다는 계약으로 하나의 계약서로는 인정이 되지만 완벽한 정식 임대차 계약은 아니라는 것입니다. 

Agreement to Lease는 이러이러한 조건으로 임대차 계약을 하기로 했다는 것을 증명하는 계약서류이고, 추후에 정식 임대차계약을 서명하는 것을 전제로 하게 됩니다. 

따라서, Agreement to Lease를 체결한 이후 부동산 에이젼트는 각각의 변호사에게 이를 보내게 되고, Agreement to Lease를 근거로 건물주쪽 변호사가 임대계약서(Deed of Lease) draft를 작성하게 됩니다. 

따라서 현재 가지고 계신 계약서를 체크하셔서 Deed of Lease가 아닌 Agreement to Lease를 소지하고 계신다면, 변호사를 만나셔서 정식 임대차계약을 진행하시도록 권해 드립니다. 

임대차 계약 양도하기 

주택구입 시 등기부등본 이전으로 명의 변경을 확인한다고 하면, 비즈니스 구입 시 명의이전의 하이라이트는 임대차 계약 양도입니다. 

비즈니스 매매 시 매도자와 매수인은 양도인(Assignor)과 양수인(Assignee)으로서 각각 양도계약서(Deed of Assignment of Lease)라는 임대양도 서류를 체결하게 됩니다. 이때 임대계약에 관한 사항은 비즈니스 운영과 손익 관계에 지대한 영향을 줄 수 있는 요인이므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.   

특히나 매수인은 기존에 있는 임대계약을 현재 상태 그대로 인수받는 상황이기에, 비즈니스를 구매할 때 임대계약사항을 자세히 살펴보고, 독소 조항이 있는지, 남은 기간은 얼마나 되는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 

계약서에 따라서 매수인은 매도인에게 해당 자료를 요청할 수 있고, 일정 기간 안에 임대 관련 계약서를 검토하고 그 내용을 승인할 수 있는 권리를 갖고 있습니다.   

주로 임대차 계약 관련으로 요청하여 받는 자료는 비즈니스 관련 임대차 계약서(Deed of Lease)와 그와 관련된 Rent review나 Rent Renewal 문서 그리고 그동안 같은 사업장에서 비즈니스 매매 시 계약했던 양도계약서 등을 받게 됩니다.  

임대차 계약서 

임대차 계약의 조항들을 검토하고 Client의 이익을 위해 수정하는 것은 변호사가 해야 할 일이지만, 임대차 계약을 이행할 사람은 어디까지나 세입자와 건물주이므로 우선적으로 반드시 자신의 상업적 목적에 맞게 임대차의 큰 틀을 잡고 그 계획하에 임대차 계약을 작성하시도록 건의 드립니다. 

위에 제시해 드린 두 경우 모두 가장 중요한 서류는 이 모든 서류의 모태인 임대차 계약서인데요. 임대차 계약서에서 일반적으로 어떠한 내용을 확인하셔야 하는지 간단히 살펴보면 다음과 같습니다. 

우선 누가 건물주(Landlord)인지, 계약당사자가 세입자(Tenant)로서 사인하는 것인지 아니면 양도인(Assignee)인지, 영업장을 임대하여 영업 개시 가능한 날과 임대 기간이 언제까지 유효한지, 임대료는 얼마고 언제 내셔야 하는지 등의 일반적 사항에 대해 확인할 수 있습니다. 

그 뿐만 아니라 약정한 임대 기간이 끝나면 얼마나 많이 갱신할 수 있는 권리(Rights of Renewal)가 주어지는지 그리고 현재의 임대료와 임대료를 재조정하는 시점은 언제인지(Rent Review) 등 건물주와 세입자 간의 세세한 계약 내용과 조건 등을 확인할 수 있습니다. 

또한 만일 임대를 양도하시는 입장이라면 건물주와 세입자 간의 독소조항이 있는지의 여부 등도 자세히 살피셔야 할 것입니다. 

세입자/매수인은 특히 남은 임대 기간과 임대 연장 권한과 연장 기간, 다음 렌트비 조정일 등을 자세히 체크하시거나 네고를 하셔야 합니다. 

비즈니스를 매수하시는 분은 필요하다면 건물주로부터 임대종료 후 임대 기간을 연장할 수 있는 권리를 더 받을 수 있도록 합의하거나 비즈니스 가격을 재조정을 하시도록 권해 드립니다. 

또, 약정했던 모든 임대 기간이 끝나면 임차인에겐 더 이상의 임대 연장이나 갱신 등의 권리가 없음으로, 임대 기간이 끝나기 전에 건물주와 협상을 통해 임대 기간 이후에도 영업을 계속할 수 있도록 임대 기간의 연장을 미리 확보해 두셔야 할 것입니다.

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