이관옥 변호사의 법률 칼럼(47)

전문가의 예상을 깨고 코로나19 사태에도 불구하고 오클랜드를 비롯하여 주요 도시의 주택가격이 지난 몇 년간 계속 상승하였으나 작년 말부터 하향 곡선을 그리더니 지금은 작년과 비교해서 전체적으로 10% 이상 가격이 내려갔다고 합니다. 

가장 큰 요인은 우크라이나 전쟁으로 인한 곡물과 화석연료의 급격한 상승과 이로 인해 세계 경기가 침체의 늪에 장기간 빠질 것이란 불안 요소 그리고 코로나19를 완전히 극복하지 못해 고용이 필요한 곳에 고용이 제때 이루어지지 못하고 있습니다. 

미국은 역대 찾아보기 어려운 중앙은행의 기준금리를 여러 차례 올리고 있어 주택 담보 대출금에 대한 이자가 작년과 비교하여 두 배가량 치솟았습니다. 

주택 가격만 놓고 보면 현재가 주택 구입을 위한 가장 좋은 시기라고 볼 수 있으나 은행에서 대출 승인을 받기가 더욱 까다로워진 것이 사실입니다.

계약서 작성 

법(法)이란 살아있는 생물과 같이 생성과 동시에 원래의 모습과 다르게 변화하기도 하고 소멸되기도 합니다. 

이와 같은 원리로 현재 뉴질랜드에서 통용되고 있는 부동산 매매계약서(ADLS Sale and Purchase agreement)의 내용도 바뀌고 변경된 건축관련 법 등을 반영키 위해 증보판이 발행됨으로 최신판을 사용할 수 있도록 확인해야 합니다. 

신중한 결정 

아늑하고 편안함을 제공할 가정집을 구입하여 가족이 매각하지 않고 평생 소유하면서 수 십 년을 거주하는 드문 경우도 있으나 자산증식을 위한 순수 투자목적으로 매입하여 세입자를 두고 관리하는 경우도 많습니다. 

주택구입에 있어 가장 크게 고려해야 할 것이 아마도 구입을 위한 매수인의 재정 능력일 것입니다. 다음으로 가족 수, (자녀의)학교, 직장 등을 고려하여 주택의 위치와 크기 등을 결정하게 됩니다.

평생 모은 재산으로 가족을 위해 집을 마련하는 것이 일반적임으로 제품에 하자가 발생하여 쉽게 교환할 수 있는 공산품을 살 때와는 사뭇 다르게 전문가의 도움이 절실히 요구됩니다. 

요즘과 같이 은행의 고금리정책과 부동산 시장의 위축 등을 잘 고려하고 자신의 재정 능력을 꼼꼼히 따져 보아야 합니다. 소위 ‘일단 저질로 놓고 보자’는 심리로 계약서에 서명부터 하고 보자는 절대 금물입니다. 

뉴질랜드는 마음이 바뀌었다고 하여 계약이 없었던 것(Cooling-Off Period)으로 할 수 없습니다. 계약위반에 따라 계약금뿐만 아니라 감당하기 어려운 수준의 손해배상 등이 수반됨으로 계약서 작성 이전에 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.  

변호사 역활

주택 구입을 위해 반드시 변호사를 선임해야 할 필요는 없으나 은행에서 융자를 받는 경우는 예외로 반드시 변호사가 선임되어야 합니다. 

이유는 매수인의 변호사가 융자와 관련하여 은행의 변호사 역할까지 담당하여 융자서류의 내용을 검토하고 매수인(은행 고객)에게 융자 서류의 내용을 설명하고 관련 서류를 준비하여 은행에 보내는 역할을 겸임하기 때문입니다. 

주택매입에 있어 변호사의 역할은 서류를 검토하고 법적으로 하자가 없음을 확인하고 조언하게 되며 주택의 감정평가와 건물의 안정도 등에 대한 보고서는 감정평가사 또는 해당 전문가의 도움을 받아야 합니다. 

건물이 외관상 아무런 하자가 없어 보여도 구조적 결함으로 안정도에 심각한 위험성이 있거나 오랫동안 소량의 수분이 건물 내부에 침투하여 예상 밖으로 많은 수리비가 요구되기도 합니다. 

주택 구입에 따른 피해액은 누수와 불법/증개축/보수에 대한 예를 보더라도 수만 달러 이상이 요구됨으로 관련 서류를 꼼꼼히 살펴보고 조언해 줄 법률전문가가 요구됨이 현실입니다. 

변호사는 주택 구입에 관련된 서류(매매계약서, 융자서류, 감정평가서, 건물평가서, LIM보고서, Property CD, 마약성분 검사 등)를 살펴보고 조언하지만 실제로 구매코자 하는 주택을 방문하여 살펴보지 않음으로 조언에 한계가 있음을 아셔야 합니다. 

따라서 주택의 구석구석을 꼼꼼히 살펴보고 필요하면 대강의 도면을 그린 후 요청하여 받은 LIM(Land Information Memorandum) 또는 Property CD(건물도면과 허가서 등을 담은 서류)를 변호사와 함께 대조할 필요가 있습니다. 

물론 새로 지은 주택은 이와 같은 서류 대조 필요 없이 시청(City 또는 District Council)에서 준공 허가서(Code Compliance Certificate)가 발행되었는지 확인하면 충분합니다. 

<다음에 계속됩니다>

◼︎ 본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률 조언이 아니므로 맞춤형 법률 조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥 변호사에게 있습니다. 

 

저작권자 © ‘뉴질랜드 정통 교민신문’ 뉴질랜드타임즈, 무단 전재 및 재배포 금지