서준열의 회계 이야기(15) 

얼마 전 간략히 소개해 드렸던 이자 경비 제한에 관련된 법률이 오는 10월부터 시행될 예정입니다. 이와 관련하여 궁금해하시는 분들이 많으셔서 좀 더 자세히 설명해 드리려고 합니다. 

이 법안은 투자용 부동산에 적용돼 오던 이자 경비에 관련한 내용이며 오는 10월 이후부터 특정한 조건 아래에서만 이자 비용을 경비로 인정받을 수 있게 됩니다. 

이 법안은 주거용 부동산에 관련된 내용으로 상업용 부동산에 투자하신 분들은 10월 이후에도 제약 없이 이자 경비를 비용으로 인정받을 수 있습니다.    

관련된 대표적 상업용 부동산(또는 새로운 세법의 적용 대상이 아닌 부동산)은 호텔, 모텔, boarding house, farmland, 사택, serviced apartment 등이 있으나 요즘 교민들께서도 많이 가입한 Air B&B의 경우 예외 대상이 아니니 유의하시기 바랍니다.    

정부에서 관련 법안을 제정하는 이유는 현재 주택 시장에 대한 투자자들의 과도한 관심이 정상적이지 않다는 판단이 그 배경이며 개정될 세법은 주거용 부동산에 대한 현재의 과도한 관심과 불평등함을 완화하는 데 기여하도록 고안됐습니다.

신규 주택

새로운 세법의 적용은 신규 주택(New build)과 기존 주거용 부동산 사이에 차별을 두고 있습니다. 이 때문에 신규 주택의 정의가 중요해졌습니다. 10월 1일 시행이 예정된 세법 아래에서 신규 주택은 2021년 3월 27일 이후에 CCC가 발행된 주택을 의미합니다. 

다시 말씀드리면 2021년 3월 27일 이전(예, 3월 20일)에 CCC가 발행된 주택은 시행될 세법 기준으로는 신규 주택의 조건을 충족하지 못한다는 의미입니다. 초기 구매자(Initial purchaser)의 경우 예외 조항이 한시적으로 적용될 예정이지만, 신규 주택의 그 기준에는 변함이 없습니다.  

신규 주택으로 인정받은 경우 새로운 세법이 시행되더라도 기존과 마찬가지로 이자 비용을 계속해서 경비로 인정받을 수 있으나 신규 주택이 아닌 경우 오는 10월 1일을 기준으로 이자 경비의 인정 방식이 부동산 구매 시기를 기준으로 달라질 예정입니다.  

기존 주거용 부동산

신규 주택이 아닌 기존 부동산을 투자용으로 2021년 3월 27일 이전에 산 경우 임대 소득 대비 이자의 경비 불인정은 오는 2025년 3월 31일까지 4년간 유예될 예정이며 이 기간에 이자의 경비 인정 비율이 점진적으로 축소되어 2025년 3월 이후부터 경비 인정이 폐지될 예정입니다. 

반면 3월 27일 이후 산 기존 주거용 부동산은 오는 10월 1일부터 임대 소득 대비 이자 비용의 인정이 즉시 폐지될 예정입니다. 

단, 3월 27일 이후에 구매한 기존 주택도 범위가 넓지는 않지만, 일부 예외가 인정되는 예도 있으니 최근에 투자용 부동산을 산 분들은 본인의 상황을 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.  

기존 세법은 적용 또는 해석에 있어서 일반적으로 납세자가 기준이었습니다. 그러나 새로 시행될 이 세법은 납세자 기준이 아닌 부동산을 기준으로 보게 됩니다. 이는 투자용 부동산을 여러 개 보유한 납세자의 경우 일부 부동산은 이자 경비가 인정되나 일부는 경비 인정이 거부될 수도 있다는 의미입니다.  

또한, 이자 경비 제한법은 기존의 이자 관련 세법들을 대체하거나 우선권을 가질 예정이며 이에 대한 구체적인 시행령은 오는 9월 중 확정될 예정입니다. 

지면의 제약으로 인하여 모든 예외 등의 사항을 설명해 드릴 수 없으니 관심이 있으신 분들은 담당하는 회계사 또는 저희에게 연락해주시면 설명해 드리도록 하겠습니다.

이글은 일반적인 세무 정보를 전달할 목적으로 작성됐으며 모든 세법은 특정한 상황에 따라 다르게 적용될 수 있음으로 세무 판단 또는 적용의 근거가 될 수 없음을 유의하시기 바랍니다.

<다음에 계속됩니다>

◼︎ 위 내용 관련하여 궁금한 점이 있으신 분들은 Chatfield & Co의 서준열 (Joon)/오종화 (James) 회계사에게 문의 부탁드립니다. 문의 전화 09 303 2200. 

서준열 공인회계사  

Chatfield & Co   |   09 303 2200
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