최유진 변호사와 함께하는 ‘알기 쉬운 법률 이야기’(20) 

지난 칼럼에서는 비즈니스 계약서 작성 시 주의하여야 할 사항 및 도움이 되는 몇 가지 조건들에 대해 알아보았습니다. 이번 칼럼에서는 비즈니스 매매 시 가장 중요한 임대계약 양도 관련 사항에 있어서 알아두어야 하실 점들에 대해 말씀드리고자 합니다. 

비즈니스 매매/구매 시 임대차계약 양도 

주택 구입 시 등기부등본 이전으로 명의 변경을 확인한다고 하면, 비즈니스 구입 시 명의이전의 하이라이트는 임대차계약 양도입니다. 

비즈니스 매매 시 매도자와 매수인은 양도인(Assignor)과 양수인(Assignee)으로서 각각 양도계약서(Deed of Assignment of Lease)라는 임대양도 서류를 체결하게 됩니다. 

임대계약에 관한 사항은 비즈니스 운영과 손익 관계에 지대한 영향을 줄 수 있는 요인이므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.   

특히나 매수인은 기존에 있는 임대계약을 현재 상태 그대로 인수받는 상황이기에, 비즈니스를 구매할 때 임대계약사항을 자세히 살펴보고, 독소 조항이 있는지, 남은 기간은 얼마나 되는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 

계약서에 따라서 매수인은 매도인에게 해당 자료를 요청할 수 있고, 일정 기간 안에 임대 관련 계약서를 검토하고 그 내용을 승인할 수 있는 권리를 갖고 있습니다.   

주로 임대차계약 관련으로 요청하여 받는 자료는 비즈니스 관련 임대차 계약서(Deed of Lease)와 그와 관련된 Rent review나 Rent Renewal 문서 그리고 그동안 같은 사업장에서 비즈니스 매매 시 계약했던 양도계약서 등을 받게 됩니다. 

가장 중요한 서류는 이 모든 서류의 모태인 임대차계약서인데요. 임대차계약서에서 일반적으로 어떠한 내용을 확인하셔야 하는지 간단히 살펴보면 다음과 같습니다. 

우선 누가 건물주(Landlord)인지, 현 비즈니스 매도인이 임차인(Tenant)이거나 양도인(Assignee)인지, 매도인(Vendor)이 영업장을 임대하여 영업을 개시한 날과 임대 기간이 언제까지 유효한지, 임대료는 얼마고 어제 내셔야 하는지 등의 일반적 사항에 대해 알 수 있습니다. 

뿐만아니라 약정한 임대 기간이 끝나면 얼마나 많이 갱신할 수 있는 권리(Rights of Renewal)가 주어지는지 그리고 현재의 임대료와 임대료를 재조정하는 시점은 언제인지(Rent Review) 등 건물주와 세입자 간의 세세한 계약 내용과 조건 등을 확인할 수 있습니다. 또한 건물주와 임차인 간의 독소 조항이 있는지의 여부 등도 자세히 살피셔야 할 것입니다. 

매수인은 특히 남은 임대 기간과 임대 연장 권한과 연장 기간, 다음 렌트비 조정일 등을 자세히 체크하여, 필요하다면 건물주로부터 임대종료 후 임대 기간을 연장할 수 있는 권리를 더 받을 수 있도록 합의하거나 비즈니스 가격을 재조정을 하시도록 권해 드립니다. 

또한, 임대료 조정(Rent Review)은 임대차 계약서에 명시된 조정일에 건물주가 인상 통보를 하지 않았다고 해도 다음번 조정일 전까지 아무 때나 조정 통보가 가능하기 때문에, 건물주의 의중을 미리 알아 확인받거나, 임대료 인상 관련 협상을 미리 하여 두는 것도 좋을 것입니다. 

예를 들면 건물주가 비즈니스 구입 몇 달 전에 렌트비를 인상했기에 당분간 추가 인상이 없을 것으로 생각하고 비즈니스를 구입했는데, 구입한 지 얼마되지 않아 다음 렌트비 조정일이 다가와 또다시 렌트비 인상 통보받는 경우가 가끔 있는데요. 미리 이런 부분을 건물주와 확인했다면 충분히 피할 수 있는 상황이었겠지요. 

또, 약정했던 모든 임대 기간이 끝나면 임차인에겐 더 이상의 임대 연장이나 갱신 등의 권리가 없으므로, 임대 기간이 끝나기 전에 건물주와 협상을 통해 임대 기간 이후에도 영업을 계속할 수 있도록 임대 기간의 연장을 미리 확보해 두셔야 할 것입니다.

임대료(Rent) 및 부대비용(Outgoings) 

임대차계약에 대한 사항 중 또 살펴보아야 할 점은 렌트비가 연간/월간 얼마인지, 매월 선지불하는 임대료 이외에 부대비용(Outgoings)을 현재 얼마나 지불하는 지, 그 내역은 어떤 것인지 등일 것입니다. 

부대비용에는 건물에 부과되는 건물세(rates)뿐 아니라 건물보험료, 각종 공과금, 전기, 가스, 수도요금, 청소 및 건물 관리비용 등이 포함될 수 있으므로 정확한 내역과 금액을 사전에 꼭 확인하셔야 합니다.  

보통은 부대비용(Outgoings)에 대한 산정을 백분율로 나타내는 경우가 많은데요, 이는 매년 지불해야 하는 금액이 해마다 물가 변경으로 조금씩 변경되기 때문일 것입니다. 

임대료 지불과 관련하여 임차인은 임대료를 제때 지불해야 할 의무가 있으며, 이를 위반한 경우 건물주는 미지급분에 대한 이자를 요구하거나 정도에 따라 약정한 임대차계약을 파기할 명분을 갖게 됩니다. 

건물주 승인 (Landlord Consent) 

거의 모든 임대차계약서 상 세입자는 건물주의 동의 없이 임대차계약을 양도할 수 없습니다. 따라서 매도인은 건물주로부터 임대차계약 양도 동의를 받아야 하고, 이러한 건물주의 임대차계약 양도 승인은 비즈니스 매매의 관건이라 해도 과언이 아니라 하겠습니다. 

임대차계약서 조항에 따라 보통은 매도인이 임차인으로서 이때 발생하는 모든 비용을 지불하게 됩니다. 따라서 매도인은 임대차계약의 승인을 위한 건물주 측 변호사 비용 및 매도인 본인의 비즈니스 매매 관련 변호사 비용을 모두 지불해야 합니다. 

우선 관례상 매도인의 변호사가 건물주 변호사에게 비즈니스 매매계약 관련 사항을 설명하고, 새로 비즈니스를 구입하고자 하는 매수인의 관련 정보를 보내 승인받게 되는데요. 

건물주라면 누구나 임대소득이 안정적인 것을 선호하기 때문에 비즈니스 매매에 따른 임대차계약의 양도에 있어 사업장을 인수받아 하루라도 빨리 영업을 하고 싶어 하는 매수인이나 하루빨리 인수인계를 끝내고 싶어 하는 매도인과는 달리 느긋함을 보이는 것이 일반적입니다.  

물론 이때 건물주는 아무런 합리적 이유 없이 양도 승인을 거절할 수는 없는데요. 매달 꼬박꼬박 지급되는 임대료가 차질 없이 입금되는 것이 건물주에겐 무엇보다 중요하기 때문에, 비즈니스를 인수하여 운영할 새 임차인의 재정 상태와 성공적인 사업 운영을 위해 거의 필수로 작용하는 동종업종에서의 사업경력을 우선적으로 본다고 할 수 있습니다. 

일반적으로 건물주가 새 임차인에게 요구하는 자료에는 매수인의 비즈니스 경력, 뉴질랜드에서 정식으로 일할 수 있는 비자가 있는지에 대한 여부, 은행 통장 잔고 또는 자산 현황 등이 있습니다.

어떤 건물주는 양도를 승인할 때 이때다 하고, 많은 조건을 제시하여 매매를 어려워지게 만들 때가 있습니다. 예를 들어, 사업장을 처음 상태로 원상복구를 요청하거나 양도일로부터 임대료를 재조정하여 인상할 것 또는 일정한 기간 이전에 통보를 전제로 건물을 재건축 또는 보수할 수 있다는 식의 독소 조항(demolition Clause)을 새 조항으로 양도 승인 조건에 넣고자 원하기도 합니다. 

위와 같은 조건들은 경우에 따라서는 비즈니스 매매계약 자체를 무산시키거나 계약이 깨지는 결정적 역할을 하기도 합니다.

또, 연체된 임대료가 있다면 매도자가 완납을 하여야 함은 당연합니다. 건물주는 매도자가 렌트비를 밀렸다거나, 임대차계약을 어긴 상태인 경우 또는 매수인이 렌트비를 낼 능력이나 재력이 부족하다 객관적으로 판단되는 경우 임대양도 승인을 거부할 수 있습니다. 어떤 경우에는 양도 승인을 하는 대신 몇 개월 치의 렌트비를 Security Bond로 내놓도록 요구하기도 합니다.  

비즈니스 용도변경

만일 구입하시려는 비즈니스를 다른 용도로 변경하여 운영하실 예정이라면, 이에 관련된 사전승인은 필수입니다. 건물의 상업 용도를 변경할 것을 요청하는 경우는 생각보다 훨씬 더 까다로울 수 있습니다. 

예를 들어, 현재 미장원에서 주류판매가 가능한 식당으로 변경하고자 한다면, 건물주 승인뿐 아니라 음식과 주류를 판매할 수 있도록 위생 검사증과 주류 판매를 위한 승인을 해당 관청에서 발급받는 조건을 계약서에 넣으셔야 할 것입니다.  

가끔, 매수인과 매도인이 서로 비즈니스 매매 금액을 합의 후 변호사도 없이, 제대로 작성되거나 서명된 양도계약서 작성도 없이, 개인 거래로 비즈니스를 매매했다고 듣는 경우가 있습니다. 

하지만, 제대로 된 양도계약서가 없다면, 하루아침에 사업장에서 거리로 내몰릴 수도 있는 것입니다. 비즈니스 매매는 복잡하고 전문적 지식이 요구되는 경우가 허다하고, 매수인, 매도인 그리고 건물주의 세 변호사가 관련되기 때문에, 양도계약 조건 중 불리한 점은 없는지 등 모든 진행에 전문가의 조언을 받는 것이 현명한 방법일 것입니다. 

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