김선중 회계사의 ‘자금세탁방지법(AML) 이야기’ (7) 

8월 21일 자 뉴질랜드 헤럴드 기사에 따르면, 뉴질랜드준비은행(NZ Reserve Bank)은 지난 4월 이후 제때 융자금을 상환하지 못한 부동산이 총 240,000건에 달하고 있으며, 누적된 체납액은 22억 달러에 이른다고 발표했습니다. 이 숫자는 이미 3월 말부터 접수되기 시작한 상환금을 유예시켜 달라고 신청한 83,000건에 달하는 부동산에는 포함되지 않은 숫자입니다.

록다운이 시작된 이래로 부동산 매물이 줄어들어, 7월의 매물은 작년 대비 11%가 줄었습니다. 부족한 매물로 인해 뉴질랜드 평균 주택 가격은 3.9% 올라간 $756,250이었습니다. 

부동산 중개업체와 자금세탁방지법 준수하기

자금세탁방지법에 의하면 부동산 중개업체는 다음과 같은 사항을 준수하여야만 합니다.

• 자금세탁방지법 준수관리 업무를 담당할 직원을 고용합니다.

• 회사가 직면할 수 있는 자금세탁 및 테러 자금 조달 위험을 평가하여 이를 문서화합니다.

• 평가된 위험을 감지하고 관리할 수 있는 AML 프로그램을 수립합니다.

• 지속적으로 고객의 신원을 확인합니다.

o 1만 달러 이상의 현금을 예치하는 고객의 신원을 확인합니다. 경우에 따라서, 부동산 구입자금의 출처 및 관련자들에 대한 정보를 확보해야 할 수도 있습니다.

o 1만 달러 이상의 현금 거래, 또는 천 달러 이상의 국제전신송금을 받은 경우, 이를 경찰 금융정보부(NZ FIU)에 신고하여야 합니다.

o 정기적으로 위험 평가 및 AML 프로그램을 검토합니다.

• 정기적으로 위험 평가 및 AML 프로그램에 대한 독립적인 감사를 받습니다.

• 내무부에 연간 보고서를 제출합니다.

고객신원 확인 사례

어느 고객이 회사 명의를 이용하여 부동산을 구입하려 합니다. 이 회사는 다섯 개의 회사가 각각 20%씩의 지분을 가지고 설립된 회사입니다. 그 다섯 개의 회사 가운데 세 개의 회사는 제각각 다른 세 사람이 소유하고 있으며, 나머지 두 개의 회사는 B라는 사람이 소유하고 있습니다. 따라서 표면적으로는 다섯 개의 회사가 모두 동일지분을 가진 것으로 되어 있지만, 실질적으로는 B가 이 회사의 40% 지분을 가진 대주주입니다.

따라서 지분 20%를 소유한 A, C, D에 비해 B에 대해서는 강도높은 고객관리를 해야 할 필요가 있습니다. 고객관리에 대해서는 다음에 기회가 있으면 좀더 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다.

부동산을 이용하여 자금세탁을 하는 사례들: 적신호(Red Flags)

내무부에서 발행한 부동산 중개인을 위한 AML 법 준수를 위한 가이드라인(2018년 12월 발행)의 40~42 페이지를 보면 부동산 업계에서 일어날 수 있는 여러 가지 자금세탁 및 테러자금 지원의 적신호들을 알 수 있습니다. 

호주 거래 보고서 및 분석 센터(ASTRAC, Australian Transaction Reports and Analysis Centre)는 부동산을 이용한 자금세탁의 사례를 다음과 같이 설명하고 있습니다.

(1) 제3자를 이용하는 경우: 부동산을 구입하는 실소유자가 아닌, 범죄기록이 없는 제3자 또는 가족을 법적 소유자로 내세워 부동산을 구입합니다. 이때 범죄행위로 취득한 수익금을 은행계좌에 예치하여 부동산을 구매합니다. 

(2) 대출 및 부동산 담보대출을 이용하는 경우: 대출을 받은 후, 불법 자금과 합법적으로 벌어들인 자금을 혼합하여 대출금을 상환합니다.

(3) 부동산 거래가액을 조작하는 경우: 부동산 중개인과 담합하여 부동산 거래가액을 조작합니다. 그 차액은 불법적으로 벌어들인 돈으로 따로 지불하며, 이와 같은 뒷거래는 표면에 나타나지 않습니다.

a. 저평가

b. 고평가

c. 연속판매

(4) 부동산 구매를 위한 예금 가액 조정: 부동산을 구입하면서 다양한 경로를 통해 신고가 이내의 금액으로 쪼개서 송금합니다.

(5) 불법 자금을 정당화하기 위한 주택 임대: 주택을 임대해 주고, 마치 임차인이 임대금을 지불하는 것처럼 하여 불법자금을 합법화 시킵니다. 

(6) 또 다른 범죄행위를 영위하기 위한 부동산 구입: 부동산을 구입한 후 그곳을 이용하여 마약을 생산한다든가 하는 등의 불법행위를 합니다. 그렇게 해서 벌어들인 수익금은 출처를 위장하기 위하여 또 다른 부동산을 구입하는데 쓰이기도 합니다. 

(7) 주택의 리노베이션을 이용하는 경우: 불법자금을 이용하여 주택을 개조 또는 개선합니다. 그 후 높은 가격으로 되팔아 넘기기도 합니다.

(8) 여러 형태의 회사 구조를 이용하는 경우: 국내 또는 해외에 설립된 페이퍼 컴퍼니나 트러스트 및 회사 구조를 이용하여 불법자금으로 부동산을 구입하며, 실소유주의 신분을 드러내지 않도록 합니다.

(9) 전문가를 이용하는 경우: 변호사, 회계사, 부동산 중개인, 재무조언가, 트러스트 또는 회사 서비스 제공업자 등의 전문가들을 이용하여 불법자금으로 부동산을 구입합니다.

(10) 해외에 기반을 둔 범죄조직들이 부동산에 투자하는 경우: 위에서 언급한 다양한 방법을 통하여, 해외에 기반을 둔 조직이나 개인이 국내에 부동산을 구입합니다.

부동산 거래 적신호(Red Flags) 감지 단계 

내무부는 다음과 같은 도표를 통해 불법자금을 이용한 부동산 거래 행위의 적신호를 감지해 내는 단계 및 부동산 중개업자들의 자금세탁 참여 단계를 보여주고 있습니다.

(1단계) 일반적 거래행위: 아무런 이상한 낌새를 느끼지 못했습니다.

(2단계) 인식하지 못함 : 기본적인 고객관리를 수행합니다. 일부 위험 신호가 있지만 누락되었거나 중요성을 인지하지 못했습니다.

(3단계) 적신호를 확인했음:

• 경고 및 사전 대응 1: 낮은 수준의 의심이 들 때 - 필요한 경우 수상한 행동 보고서 (SAR, Suspicious Activities Report)를 작성하고 조심스럽게 거래를 진행하거나, 아니면 거래 중개에서 빠집니다. 

• 경고 및 사전 대응 2: 더 강도 높은 의심이 들거나 사실이 확인되었을 때-필요하다면 수상한 행동 보고서를 작성하고, 거래 중개에서 빠집니다.

부동산 중개업자의 자금세탁 참여 단계

(1단계) 의도적으로 모르는 척함: 추가 질문하지 않고 거래를 완료하며, 종종 필요한 경우에도 수상한 행동 보고서를 제출하지 않습니다.

(2단계) 부패의 길로 들어섬: 동일한 고객과 그들의 동료로부터 반복되는 지시를 받으며, 유사한 적신호가 감지되더라도 의도적으로 모르는 척합니다. 

(3단계) 실질적 공모: 자신들이 범죄행위에 관련되어 있다는 사실을 알고 있습니다.

이번 칼럼에서는 부동산 중개업에 관련된 자금세탁 및 테러 자금 조달에 대해 살펴보았습니다. 부동산 중개업 기관에 대한 첫 번째 독립된 AML 감사 시한이 올해 말로 다가오고 있습니다. 내무부에서 발행한 여러 가지 지침서를 참조하셔서 감사 준비를 하시기 바랍니다. 혹시 궁금하신 내용이나 도움이 필요하시면 이메일(sun@number.kiwi)이나 전화(022 1066 067)로 문의를 해주시기 바랍니다.

<다음에 계속> 

 

회계사 김선중

CAMS PMP MBA 

022 1066 067  |   sun@number.kiwi

이화여자대학교 경영학과 졸업

서강대학교 경영대학원 관리경제 전공

메시대학교 회계학 졸업

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