공인중개사 선정

뉴질랜드타임즈 분류 이관옥 댓글 0 조회 1186 추천 1 2020.09.09 18:14

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이관옥 변호사의 법률 칼럼(14)

이번 칼럼에서는 부동산 매도 계약을 맺을 때 주의해야 할 사항들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

일반적으로 개인 자산의 대부분을 차지하는 것은 아무래도 주택 또는 토지에 묶여 있는 부동산일 것입니다.

이처럼 귀중한 자산을 매각하는 데 있어 직접 개인 대 개인이 매매계약을 체결하기도 하지만 일반적으로 부동산회사를 통해 매매가 대부분 이루어지고 있습니다.

전문지식

부동산과 관련된 모든 계약(예: 매매, 임대 또는 양도 등)의 중개를 전문적으로 다루는 공인중개사는 반드시 이에 준하는 자격요건을 갖추어야 합니다.

관련법은 공인중개사법(Real Estate Agents Act 2008 이하 ‘관련법’이라 함)이며 공인중개업에 대한 면허와 중개사의 상행위에 대한 규제가 주목적임을 명시하고 있습니다. 관련법은 국내에서 흔히 일컫는 공인중개사(Real Estate Agent)와 공인판매사(Real Estate Salesperson)를 구별하고 있습니다.

공인중개사가 되기 위한 여러 조건 중에 지난 5년 중 최소한 3년 이상 동종업종에서 경력을 쌓아야 한다는 조항이 있습니다. 이처럼 공인중개업 또한 전문직종으로 분류되어 전문지식뿐만 아니라 현장 경험이 요구됩니다. 특별한 언급이 없는 한 이 글에서는 공인중개사와 공인판매사를 같은 개념으로 설명하였음을 알려드립니다.

공인중개사가 되기 위한 1차 관문은 뉴질랜드공인중개사협회(The Real Estate Institute of New Zealand, 일반적으로 REINZ로 불리지만 이 글에서는 ‘공인중개사협회’라 함)의 회원이 되기 위해 공인중개사면허심사위(The Real Estates Agents Licensing Board, 이하 ‘면허심사위’라 함)에서 위탁받은 교육기관에서 소정의 교육을 받은 후 시험을 통과하면 판매사 합격증을 발급받습니다.

하지만 공인판매사는 부동산회사에 소속되어야만 면허증을 발급받아 정식으로 판매업무를 할 수 있습니다. 소정의 교육과정에는 뉴질랜드 법률에 대한 기초지식과 계약법 일반 그리고 뉴질랜드에서 일반적으로 통용되고 있는 부동산 매매계약서에 대한 공부를 하게 됩니다.

가장 짧은 과정은 대략 3개월 정도입니다. 로스쿨에 개설된 한 학기짜리 부동산매매계약(전공선택)을 공부해도 체계적인 전문지식을 쌓기 어려운 것이 현실임을 감안할 때 현장 경험과 부단한 노력이 절실히 요구된다 할 수 있습니다.

기본소양

필자의 생각으론 전문지식보다 더욱 중요한 것은 바로 공인중개사의 정직성입니다. 일반적으로 소정의 과정을 마치고 바로 현장에서 고객을 맞이하는 새내기 공인중개사보다 여러 해 온갖 크고 작은 업무를 경험해 본 유경험자가 전문지식을 많이 갖추고 있다 할 수 있습니다.

변호사뿐만 아니라 공인중개사 또한 고객의 이익을 최대한 도모해야 할 계약의무가 있습니다. 공인중개사와 부동산의 판매를 의뢰한 집주인은 공인중개사법 제126조에 의거 약정계약서(in writing)를 의무적으로 작성토록 규정하고 있습니다.

따라서 약정서에 서명하기 전 반드시 각 조항에 대한 내용을 읽고 의문점이 있으면 공인중개사에게 물어 확인해야 합니다.

일반적으로 약정 기간은 공인중개사와 집주인의 합의하에 정할 수 있습니다. 하지만 약정 기간 중이라도 공인중개사가 의뢰인(집주인)의 이익에 반하는 행동을 한 경우 또는 중개업무를 제대로 수행하지 못한 경우가 아니더라도 집주인이 원하면 최소 1주일 전에 통보함으로써 그 약정을 철회할 수 있습니다.

중개사(또는 중개사의 가족) 또한 의뢰인의 부동산을 취득할 수 있는데 반드시 2가지 조건을 충족시켜야 합니다.

첫째, 의뢰인에게 중개인 또는 그의 가족이 구입함을 알리고 동의서를 받아야 합니다.

둘째, 제3자로부터 부동산의 감정평가서를 받아 이를 의뢰인에게 통보해야 합니다. 공정한 거래를 위한 기본조건으로 이에 대한 상세한 설명은 다음 호에서 보실 수 있습니다.

<다음에 계속됩니다>

이관옥 변호사

법무법인 Philip Law Office 대표 변호사
직통: (09) 8800 777 | 대표: (09) 8800 123
Email: ask@philiplawoffice.co.nz